【廣東話教學】IRR同ROI有咩唔同？一文教你搞清投資回報率嘅計算方法
各位投資新手同老手，你哋有冇試過睇投資計劃嗰陣見到「IRR」同「ROI」呢兩個terms，然後一頭霧水唔知佢哋有咩分別？今次我就同大家詳細講解吓呢兩個重要嘅財務指標，等你可以更精明咁分析投資項目嘅回報！
1. 咩係ROI（投資回報率）？
首先，等我哋由最簡單嘅ROI開始講起。
1.1 ROI嘅基本概念
ROI (Return on Investment)，廣東話叫「投資回報率」，係最簡單直接嘅方法去衡量一項投資賺唔賺錢。佢嘅計算公式好簡單：
ROI = (投資賺到嘅錢 - 投資成本) / 投資成本 × 100%
舉個例子，如果你用$10,000買股票，一年後賣出攞返$12,000，咁你嘅ROI就係：
($12,000 - $10,000) / $10,000 × 100% = 20%
即係話你嘅投資回報率係20%。
1.2 ROI嘅優點
- 簡單易明：計法直接，人人都可以好快計到
- 適用性廣：可以用喺幾乎所有類型嘅投資，包括股票、房地產、生意等
- 比較方便：可以快速比較唔同投資項目嘅回報
1.3 ROI嘅缺點
- 忽略時間因素：ROI冇考慮到投資時間長短，一個月賺20%同一年賺20%完全唔同，但ROI顯示出嚟嘅數字一樣
- 冇考慮現金流時間：對於有定期現金流入嘅投資（如租金），ROI冇反映金錢嘅時間價值
2. 咩係IRR（內部回報率）？
而家我哋講吓IRR，呢個相對複雜少少，但更加準確。
2.1 IRR嘅基本概念
IRR (Internal Rate of Return)，叫「內部回報率」，係指令到一項投資嘅淨現值(NPV)等於零嘅折現率。簡單嚟講，就係考慮咗資金時間價值後嘅年度化回報率。
IRR嘅計算比較複雜，通常要用Excel或者財務計算機先計到：
NPV = Σ [現金流 / (1+IRR)^n] = 0
唔使擔心，我哋唔需要手計，重點係明白佢嘅概念。
2.2 IRR嘅例子
假設你投資一個項目：
- 第0年：投入$100,000
- 第1年：收回$30,000
- 第2年：收回$50,000
- 第3年：收回$60,000
IRR就係令到呢啲現金流嘅淨現值等於零嘅利率，用Excel計出嚟大約係18.82%。
2.3 IRR嘅優點
- 考慮時間價值：IRR計入咗金錢嘅時間價值，$100今日比一年後嘅$100更值錢
- 年度化回報：將唔同時間點嘅回報轉化成年利率，方便比較
- 適合複雜現金流：對於有進有出嘅投資項目特別有用
2.4 IRR嘅缺點
- 計算複雜：通常需要工具輔助計算
- 多重解問題：當現金流有多次正負變化時，可能有多個IRR
- 假設再投資率：IRR假設中期現金流可以按相同利率再投資，未必現實
3. IRR同ROI嘅主要分別
而家我哋對比吓呢兩個指標嘅主要分別：
| 比較項目 | ROI | IRR |
|---------------|-------------------------------|------------------------------|
| 中文名稱 | 投資回報率 | 內部回報率 |
| 時間考慮 | 唔考慮時間因素 | 考慮金錢時間價值 |
| 計算複雜度 | 簡單，人手可計 | 複雜，通常要用工具 |
| 適用情況 | 一次性投資 | 有多次現金流入流出嘅投資 |
| 回報表示 | 總回報百分比 | 年度化回報率 |
| 假設 | 冇特別假設 | 假設現金流可按IRR再投資 |
4. 實際應用例子
等我哋用一個實際例子睇吓ROI同IRR嘅分別。
4.1 房地產投資案例
假設你買咗層樓：
- 買入價：$5,000,000
- 裝修費：$500,000
- 持有5年，每年租金收入：$240,000
- 第5年尾賣出：$6,500,000
ROI計算：
總投入 = $5,000,000 + $500,000 = $5,500,000
總收入 = 5×$240,000 + $6,500,000 = $7,700,000
ROI = ($7,700,000 - $5,500,000)/$5,500,000 × 100% = 40%
IRR計算：
用Excel IRR函數計出現金流：
- 第0年：-$5,500,000
- 第1-4年：+$240,000
- 第5年：$240,000 + $6,500,000 = $6,740,000
IRR ≈ 8.15%
4.2 分析解讀
ROI顯示總回報40%，好似好好，但冇考慮5年時間。IRR計出年度化回報係8.15%，可以同其他投資（如定期存款3%）比較，先知道其實際吸引力。
5. 點樣選擇使用ROI定IRR？
5.1 使用ROI嘅情況
- 一次性投資：例如買股票後賣出
- 快速比較：想簡單快速比較幾個項目
- 時間短：投資期短，時間價值影響細
5.2 使用IRR嘅情況
- 複雜現金流：有進有出嘅投資
- 長期投資：時間跨度長，如房地產、私募基金
- 準確評估：需要考慮金錢時間價值
6. 常見誤區同注意事項
6.1 IRR嘅盲點
- 再投資假設未必現實：IRR假設中期現金流可以按相同利率再投資，但實際未必做到
- 項目規模忽略：高IRR但小額投資，實際賺錢可能有限
- 多重解問題：現金流方向多次改變時可能有多個IRR
6.2 ROI嘅局限
- 忽略時間：兩個項目ROI相同，但一個用1年，一個用10年，實際差好遠
- 唔反映風險：高ROI可能伴隨高風險，但ROI本身冇顯示
7. 專業投資者點樣睇IRR同ROI？
我訪問咗幾位專業投資者，佢哋點睇呢兩個指標：
私募基金經理陳生：
「我哋主要睇IRR，因為我哋嘅投資通常5-7年，有複雜嘅現金流。IRR幫我哋比較唔同項目嘅真正回報率。」
股票投資者李小姐：
「我做股票短炒，ROI對我嚟講夠用。但如果我考慮派息股長期持有，就會計吓IRR。」
房地產投資者張生：
「兩樣都會睇，ROI睇總賺幾多，IRR睇每年實際回報。買樓收租IRR好重要，因為租金係持續現金流。」
8. 實用工具同資源
8.1 免費計算工具
- Excel IRR函數：=IRR(現金流範圍)
- Google Sheets：同樣有IRR公式
- 網上IRR計算器：好多財務網站提供免費計算器
8.2 學習資源
- Coursera財務課程：有免費基礎財務課程
- YouTube教學：搜尋「IRR教學」有好多廣東話片
- 財務教科書：例如《公司理財》有詳細解釋
9. 總結：IRR同ROI點樣幫你更好投資？
學識IRR同ROI嘅分別同應用，可以幫你：
- 更準確評估投資：唔好俾表面高回報呃到，計真啲個數
- 比較唔同項目：將唔同期限、現金流模式嘅投資擺喺同一基準比較
- 做精明決定：知道邊啲投資真正抵做，邊啲只係睇落好
記住，冇單一指標係完美嘅，最好係同時考慮ROI同IRR，再加埋其他因素如風險、流動性等，先做出全面判斷。
希望呢篇文幫到你哋更清楚IRR同ROI嘅分別！如果有咩問題，歡迎留言討論！
