IRR 係咩意思？邊個情況要用？

IRR，即內部回報率（Internal Rate of Return），係一個喺經濟學同金融學上非常重要嘅概念。對於理財、投資或者企業管理嘅人嚟講，明白IRR嘅意思同埋使用情況可以幫助你作出更好嘅決策。

乜嘢係 IRR？

IRR 係一個財務指標，主要用嚟評估一個投資項目嘅潛在回報。簡單嚟講，IRR 係指使項目嘅淨現值（NPV）等於零嘅折現率。喺實際應用中，IRR 用嚟衡量一個投資項目喺其壽命期間能夠產生嘅年平均收益率。

點解 IRR 咁重要？

IRR 係一個好有用嘅指標，因為佢可以幫助企業或者投資者判斷某個投資項目嘅可行性同吸引力。當你攞緊有限嘅資源去做投資選擇嘅時候，IRR 可以用嚟比較唔同嘅項目邊個會帶嚟更高嘅回報。

此外，IRR 可以協助企業評估資本支出嘅性價比，從而作出更明智嘅投資決策。例如，當公司面臨擴展業務或者添置新設備嘅選擇時，計算呢啲選擇嘅IRR，將有助於選擇最有可能帶來高回報嘅方案。

IRR 點樣計算？

IRR 嘅計算比較複雜，因為佢要考慮每一期現金流嘅時間價值。通常情況下，IRR 係透過試錯法（Trial and Error Method）計算出來嘅。現時大多數人會用電子表格軟件，例如 Microsoft Excel，去計算 IRR。

假設有一個項目，每年有固定嘅現金流流入，Excel 嘅 IRR 函數可以快速幫你計算出呢個項目嘅內部回報率。其實際使用上，IRR 計算需要依賴電腦去進行多次複雜計算，因此大多數人會借助軟件工具去完成。

IRR 邊個情況要用？

IRR 主要應用喺以下情況：

1. 投資決策 ：當企業或者個人想要知道一個投資項目或者資產購買嘅預期回報時，IRR 係一個非常有效嘅指標，用以比較唔同項目之間嘅潛在收益。

2. 資本預算 ：企業進行資本支出預算時，可以利用 IRR 去評估每一個項目嘅盈利能力，從而協助公司喺多個選擇中，選擇最有潛力帶來回報嘅項目。

3. 融資方案選擇 ：當企業需要選擇不同嘅融資方案時，IRR 可以幫助企業評估唔同融資方案嘅成本效益。

4. 項目績效監控 ：通過計算某個正在進行中項目嘅 IRR，可以評估該項目嘅現時表現同原預期相比是否達標。

IRR 有咩局限？

雖然 IRR 喺好多野場合都好有用，但亦都有啲局限性需要注意。

1. 不規則現金流 ：如果一個項目嘅現金流係不規則或者有多重現金流逆轉，IRR 嘅結果可能會變得不穩定或者無法計算。

2. 無法反映風險 ：IRR 並無考慮到現金流嘅風險，唔同項目可能面臨唔同程度嘅風險，但 IRR 唔會反映呢啲差異。

3. 假設再投資率 ：IRR 假設所有現金流會以相同嘅利率再投資，呢個假設未必同市場環境相符。

4. 比較問題 : 不同項目嘅 IRR 可能會因投資金額、時間長短等因素不同，未必直接可比。

結論

IRR 係一個強大但有局限嘅財務工具。喺涉及資本分配、投資回報預測同項目選擇時，IRR 可以提供重要嘅參考價值。不過，企業同投資者喺使用 IRR 作決策時，應結合其他指標，例如淨現值（NPV）、盈虧平衡點等，以達至更全面嘅分析。

【廣東話教學】IRR同ROI有咩唔同？一文教你搞清投資回報率嘅計算方法

各位投資新手同老手，你哋有冇試過睇投資計劃嗰陣見到「IRR」同「ROI」呢兩個terms，然後一頭霧水唔知佢哋有咩分別？今次我就同大家詳細講解吓呢兩個重要嘅財務指標，等你可以更精明咁分析投資項目嘅回報！

1. 咩係ROI（投資回報率）？

首先，等我哋由最簡單嘅ROI開始講起。

1.1 ROI嘅基本概念

ROI (Return on Investment)，廣東話叫「投資回報率」，係最簡單直接嘅方法去衡量一項投資賺唔賺錢。佢嘅計算公式好簡單：

ROI = (投資賺到嘅錢 - 投資成本) / 投資成本 × 100%

舉個例子，如果你用$10,000買股票，一年後賣出攞返$12,000，咁你嘅ROI就係：

($12,000 - $10,000) / $10,000 × 100% = 20%

即係話你嘅投資回報率係20%。

1.2 ROI嘅優點

• 簡單易明：計法直接，人人都可以好快計到
• 適用性廣：可以用喺幾乎所有類型嘅投資，包括股票、房地產、生意等
• 比較方便：可以快速比較唔同投資項目嘅回報

1.3 ROI嘅缺點

• 忽略時間因素：ROI冇考慮到投資時間長短，一個月賺20%同一年賺20%完全唔同，但ROI顯示出嚟嘅數字一樣
• 冇考慮現金流時間：對於有定期現金流入嘅投資（如租金），ROI冇反映金錢嘅時間價值

2. 咩係IRR（內部回報率）？

而家我哋講吓IRR，呢個相對複雜少少，但更加準確。

2.1 IRR嘅基本概念

IRR (Internal Rate of Return)，叫「內部回報率」，係指令到一項投資嘅淨現值(NPV)等於零嘅折現率。簡單嚟講，就係考慮咗資金時間價值後嘅年度化回報率。

IRR嘅計算比較複雜，通常要用Excel或者財務計算機先計到：

NPV = Σ [現金流 / (1+IRR)^n] = 0

唔使擔心，我哋唔需要手計，重點係明白佢嘅概念。

2.2 IRR嘅例子

假設你投資一個項目：

• 第0年：投入$100,000
• 第1年：收回$30,000
• 第2年：收回$50,000
• 第3年：收回$60,000

IRR就係令到呢啲現金流嘅淨現值等於零嘅利率，用Excel計出嚟大約係18.82%。

2.3 IRR嘅優點

• 考慮時間價值：IRR計入咗金錢嘅時間價值，$100今日比一年後嘅$100更值錢
• 年度化回報：將唔同時間點嘅回報轉化成年利率，方便比較
• 適合複雜現金流：對於有進有出嘅投資項目特別有用

2.4 IRR嘅缺點

• 計算複雜：通常需要工具輔助計算
• 多重解問題：當現金流有多次正負變化時，可能有多個IRR
• 假設再投資率：IRR假設中期現金流可以按相同利率再投資，未必現實

3. IRR同ROI嘅主要分別

而家我哋對比吓呢兩個指標嘅主要分別：

| 比較項目 | ROI | IRR | |---------------|-------------------------------|------------------------------| | 中文名稱 | 投資回報率 | 內部回報率 | | 時間考慮 | 唔考慮時間因素 | 考慮金錢時間價值 | | 計算複雜度 | 簡單，人手可計 | 複雜，通常要用工具 | | 適用情況 | 一次性投資 | 有多次現金流入流出嘅投資 | | 回報表示 | 總回報百分比 | 年度化回報率 | | 假設 | 冇特別假設 | 假設現金流可按IRR再投資 |

4. 實際應用例子

等我哋用一個實際例子睇吓ROI同IRR嘅分別。

4.1 房地產投資案例

假設你買咗層樓：

• 買入價：$5,000,000
• 裝修費：$500,000
• 持有5年，每年租金收入：$240,000
• 第5年尾賣出：$6,500,000

ROI計算： 總投入 = $5,000,000 + $500,000 = $5,500,000 總收入 = 5×$240,000 + $6,500,000 = $7,700,000 ROI = ($7,700,000 - $5,500,000)/$5,500,000 × 100% = 40%

IRR計算： 用Excel IRR函數計出現金流： - 第0年：-$5,500,000 - 第1-4年：+$240,000 - 第5年：$240,000 + $6,500,000 = $6,740,000 IRR ≈ 8.15%

4.2 分析解讀

ROI顯示總回報40%，好似好好，但冇考慮5年時間。IRR計出年度化回報係8.15%，可以同其他投資（如定期存款3%）比較，先知道其實際吸引力。

5. 點樣選擇使用ROI定IRR？

5.1 使用ROI嘅情況

• 一次性投資：例如買股票後賣出
• 快速比較：想簡單快速比較幾個項目
• 時間短：投資期短，時間價值影響細

5.2 使用IRR嘅情況

• 複雜現金流：有進有出嘅投資
• 長期投資：時間跨度長，如房地產、私募基金
• 準確評估：需要考慮金錢時間價值

6. 常見誤區同注意事項

6.1 IRR嘅盲點

• 再投資假設未必現實：IRR假設中期現金流可以按相同利率再投資，但實際未必做到
• 項目規模忽略：高IRR但小額投資，實際賺錢可能有限
• 多重解問題：現金流方向多次改變時可能有多個IRR

6.2 ROI嘅局限

• 忽略時間：兩個項目ROI相同，但一個用1年，一個用10年，實際差好遠
• 唔反映風險：高ROI可能伴隨高風險，但ROI本身冇顯示

7. 專業投資者點樣睇IRR同ROI？

我訪問咗幾位專業投資者，佢哋點睇呢兩個指標：

私募基金經理陳生： 「我哋主要睇IRR，因為我哋嘅投資通常5-7年，有複雜嘅現金流。IRR幫我哋比較唔同項目嘅真正回報率。」

股票投資者李小姐： 「我做股票短炒，ROI對我嚟講夠用。但如果我考慮派息股長期持有，就會計吓IRR。」

房地產投資者張生： 「兩樣都會睇，ROI睇總賺幾多，IRR睇每年實際回報。買樓收租IRR好重要，因為租金係持續現金流。」

8. 實用工具同資源

8.1 免費計算工具

• Excel IRR函數：=IRR(現金流範圍)
• Google Sheets：同樣有IRR公式
• 網上IRR計算器：好多財務網站提供免費計算器

8.2 學習資源

• Coursera財務課程：有免費基礎財務課程
• YouTube教學：搜尋「IRR教學」有好多廣東話片
• 財務教科書：例如《公司理財》有詳細解釋

9. 總結：IRR同ROI點樣幫你更好投資？

學識IRR同ROI嘅分別同應用，可以幫你：

1. 更準確評估投資：唔好俾表面高回報呃到，計真啲個數
2. 比較唔同項目：將唔同期限、現金流模式嘅投資擺喺同一基準比較
3. 做精明決定：知道邊啲投資真正抵做，邊啲只係睇落好

記住，冇單一指標係完美嘅，最好係同時考慮ROI同IRR，再加埋其他因素如風險、流動性等，先做出全面判斷。

希望呢篇文幫到你哋更清楚IRR同ROI嘅分別！如果有咩問題，歡迎留言討論！

【廣東話教學】IRR係乜？點計？一文搞清內部回報率！

IRR係乜東東？點解咁重要？

IRR（Internal Rate of Return），中文叫「內部回報率」，係金融投資同財務管理入面一個好重要嘅概念。簡單啲講，IRR就係一個百分比數字，話俾你知一項投資「平均每年賺幾多」。佢考慮咗資金的時間價值（Time Value of Money），比單純睇賺幾多錢更加科學。

點解要學IRR？ 因為：

1. 比較唔同投資項目邊個回報高
2. 評估地產投資、創業項目值唔值得做
3. 做生意決定買唔買新設備
4. 銀行批貸款都要睇IRR

舉個例，如果你有兩個投資選擇： - A項目：3年後俾返你150萬（投資100萬） - B項目：5年後俾返你200萬（投資100萬）

單睇賺幾多錢，B項目好似好啲。但計埋時間因素（早啲收錢可以再投資），A項目嘅IRR可能更高！所以IRR先至咁重要。

IRR計算方法大公開

基本概念

IRR嘅定義係令到「淨現值（NPV）=0」嘅貼現率。聽落好複雜？等我解釋：

淨現值（NPV）就係將未來所有現金流入同流出，用一個利率（折現率）計返而家值幾多錢。當NPV=0時用嘅折現率就係IRR。

公式長咁樣： NPV = ∑ [CFₙ / (1+IRR)ⁿ] = 0 其中： - CFₙ = 第n期嘅現金流 - n = 期數

實戰計算法

雖然IRR有公式，但實際計要用試錯法或者用Excel。等我教你點做：

方法一：Excel計IRR

最簡單就係用Excel嘅IRR函數： 1. 喺A欄輸入每期現金流（負數代表投入資金） 2. 隨便一個格輸入=IRR(A1:A5)（假設你有5期現金流） 3. 得出嘅數字就係IRR

例子：投資100萬，第1年收回30萬，第2年40萬，第3年50萬 A1: -100 (投資100萬) A2: 30 A3: 40 A4: 50 公式=IRR(A1:A4)，結果大約係0.153，即15.3%

方法二：人手試錯法

冇Excel點算？可以試吓人手計：

1. 先估計一個利率r
2. 計算NPV
3. 如果NPV>0，試大啲r；NPV<0，試細啲r
4. 重複直到NPV≈0

繼續用上面例子： - 試r=10%： NPV = -100 + 30/(1.1) + 40/(1.1)^2 + 50/(1.1)^3 ≈ 4.33 - 試r=15%： NPV ≈ -100 + 30/1.15 + 40/1.3225 + 50/1.5209 ≈ -1.51 - 試r=14%： NPV ≈ 0.92 - 試r=14.5%： NPV ≈ -0.31

所以IRR大約14%至15%之間，同Excel結果接近。

IRR計算常見問題解答

Q1：點解我計嘅IRR同Excel有出入？

A：可能因為： - 人手計算精度有限 - 現金流時間點設定唔同（年初/年末） - Excel用咗更精確嘅算法

Q2：IRR可唔可以有兩個值？

A：可以！當現金流正負變動多次（例如先投資，收回，再投資，再收回），可能會有多個IRR。呢個時候要結合其他指標一齊分析。

Q3：IRR高就一定好？

A：唔一定！要考慮： - 投資風險（高回報通常高風險） - 投資期限（長年期IRR可能被低估） - 現金流確定性（預測未必準）

進階應用：IRR實際案例

案例一：買樓收租

假設你買層500萬嘅樓： - 首期150萬，貸款350萬（30年，利率2.5%） - 每月供款$13,828 - 每月收租$15,000 - 5年後賣出，預期升值至600萬

計IRR要考慮： 1. 初期現金流出：首期+印花稅+佣金 ≈ -180萬 2. 每月現金流：租金收入-供款-管理費 ≈ +$500 3. 第60個月：賣樓收入-贖回貸款 ≈ 600萬-(350萬-已還本金)

計出嚟嘅IRR大約8-12%，視乎樓價升幅。

案例二：創業投資

開間咖啡店： - 初期投資：裝修80萬+設備50萬+按金20萬 = -150萬 - 每月營運現金流：+5萬（第1年），+8萬（第2年） - 第3年有人出價300萬收購

IRR計算： 1. 初期：-150萬 2. 第1-12月：+5萬/月 3. 第13-24月：+8萬/月 4. 第36月：+300萬

計出嚟IRR可能15-25%，但風險極高！

IRR嘅局限性

雖然IRR好用，但都有缺點：

1. 再投資假設：IRR假設中間收回嘅錢可以以IRR利率再投資，現實未必得
2. 規模忽略：IRR冇考慮投資規模，100萬回報50%同1000萬回報20%，前者IRR高但後者賺得多
3. 現金流時間：早收錢同遲收錢嘅項目IRR可能一樣，但資金周轉情況唔同

所以專業人士會用埋NPV、投資回收期等指標一齊分析。

IRR vs 其他指標

IRR vs ROI

ROI（投資回報率）簡單計「總利潤/總投資」，冇考慮時間： - 優點：簡單易明 - 缺點：忽略資金時間價值

例子： - 投資100萬，3年收回150萬 - ROI = 50/100 = 50% - IRR ≈ 14.5% (年化回報)

IRR vs 年利率

銀行存款利率係單利或複利，而IRR可以處理不規則現金流： - 定期存款：固定期數、固定回報，IRR=名義利率 - 基金投資：不定額投入、不規則贖回，要用IRR計真實回報

專業貼士：點樣提高IRR？

1. 提早收回資金：例如要求客戶預付、縮短賬期
2. 減少初期投資：用租賃代替購買、分期付款
3. 增加後期現金流：建立經常性收入（如訂閱制）
4. 控制成本：降低營運開支，提高利潤率

總結

IRR係一個強大嘅財務工具，幫助我哋： - 比較唔同投資選擇 - 評估項目可行性 - 做更明智嘅財務決策

計IRR最簡單用Excel，明白背後原理更重要。記住IRR唔係唯一指標，要結合其他因素同自身風險承受能力嚟做決定！

希望呢篇文幫到你理解IRR。如果有咩問題，歡迎留言討論！

IRR是什麼？

IRR，即內部報酬率，是一種金融指標，用來評估一項投資或項目所能獲得的收益率。與其他純利潤指標不同，IRR著重於衡量整個投資週期中的收益表現，是許多投資者和分析師的選擇。

如何計算IRR

計算IRR涉及找到使投資項目淨現值（NPV）為零的收益率。這考慮了所有預期現金流入和流出，並將其折現到當前價值。通常使用試錯法或計算工具進行估算。

IRR與其他指標的比較

與年化報酬率（CAGR）或資本回收期相比，IRR提供了一個更全面的投資效益圖像。舉例來說，對於一個五年投資，每年投入2萬元，最終得到20萬元的收益，IRR能有效地統計整個投資期間的增值，讓投資者知道實際收益表現。

IRR的優點與劣勢

IRR的優點包括能夠清晰地顯示投資計劃的具體報酬率，使得投資決策更加精確。對於有多種投資選擇時，IRR也可以幫助比較不同選項的收益潛力。然而，IRR也不完美，因未考慮通脹，未來多次現金流可能會有多個IRR。

實際應用案例

1. 小明在朋友的推薦下投資了一項五年的理財產品，通過計算IRR，他確定自己在不同的年限中能獲得每年15%的回報，這使他在同類產品中選擇了最優的方案。
2. 一家理財公司透過計算不同方案的IRR，向客戶展示不同投資產品的實際年化收益，使其在銷售過程中選擇適合的獲利計劃，創造更高的客戶滿意度。
3. 志明將兩個房地產項目的IRR進行比較，從而選定收益潛力更大的投資，最終大幅度提升自己的投資收益。

IRR 係乜嘢？喺房地產投資中點樣應用？

近排好多人都開始留意房地產投資，尤其係香港咁多樓市機會，好多人想知點樣衡量自己嘅投資係咪真係有回報。其中一個經常出現嘅關鍵詞就係 IRR。咁究竟 IRR 係乜嘢？點解佢咁重要？同埋喺房地產投資中又應該點樣應用呢？等我哋一齊嚟詳細講解下！

1. IRR 係乜嘢？

IRR，全名係 Internal Rate of Return，中文叫做「內部收益率」。佢係一個用嚟衡量投資回報率嘅指標，主要係計算一項投資嘅未來現金流（Cash Flow）折算成現值（Present Value）後，令到淨現值（Net Present Value, NPV）等於零嘅利率。

簡單嚟講，IRR 就係一個百分比，代表你嘅投資每年平均可以賺幾多錢。如果 IRR 越高，即係話你嘅投資回報越高；相反，IRR 越低，回報就越低。

IRR 嘅計算公式係咁樣：

NPV = ∑ (現金流 / (1 + IRR)^n) = 0 其中： - NPV：淨現值 - 現金流：投資期間嘅收入或支出 - IRR：內部收益率 - n：投資期數（例如年數）

聽落好似好複雜，但其實 IRR 嘅核心概念好簡單：佢幫你計出一個投資嘅真正回報率，考慮咗時間同埋資金嘅機會成本。

2. IRR 點解重要？

IRR 喺投資分析中非常重要，原因有以下幾個：

2.1 考慮時間價值

IRR 會將未來嘅現金流折算成現值，考慮到「時間價值」。例如，今日收到嘅一蚊，同十年後收到嘅一蚊，價值係唔同嘅。IRR 會幫你計出呢個差別，令你更清楚知道投資嘅真正回報。

2.2 易於比較

IRR 係一個百分比，可以好方便咁用嚟比較唔同投資項目。例如，你有兩個投資選擇，一個 IRR 係 8%，另一個係 12%，咁你就可以好直觀咁知道邊個投資回報更高。

2.3 評估風險

IRR 可以幫你評估投資嘅風險。如果一個投資嘅 IRR 好高，但係風險都好高，咁你就要諗清楚係咪值得冒險。

3. IRR 喺房地產投資中嘅應用

房地產投資係一個長期嘅過程，涉及好多現金流，包括買樓嘅成本、租金收入、維修費用、賣樓嘅收益等等。IRR 可以幫你綜合考慮呢啲因素，計算出你嘅投資回報率。

3.1 買樓收租

假設你買咗一層樓用嚟收租，咁你嘅現金流會包括： - 支出：買樓嘅成本（例如首期、稅費、裝修費等） - 收入：每月租金 - 未來收益：幾年後賣樓嘅收益

用 IRR 計算，你可以知道呢個投資每年嘅平均回報率。例如，如果你計出 IRR 係 6%，咁即係話你嘅投資每年平均可以賺 6%。

3.2 翻新物業

如果你買咗一層舊樓翻新，再賣出去，咁你嘅現金流會包括： - 支出：買樓成本、翻新費用 - 收入：賣樓嘅收益

用 IRR 計算，你可以知道翻新物業嘅回報率。例如，如果你計出 IRR 係 15%，咁即係話你嘅投資回報好高，值得考慮。

3.3 比較唔同投資項目

假設你手頭有兩個投資選擇： - 選擇一：買一層樓收租，預計 IRR 係 5% - 選擇二：投資一個房地產基金，預計 IRR 係 8%

用 IRR 比較，你可以好清楚咁知道邊個投資更值得做。

4. IRR 嘅局限性

雖然 IRR 好有用，但佢都有啲局限性，需要留意：

4.1 假設再投資回報率

IRR 假設所有現金流都可以用 IRR 嘅利率再投資，但實際上未必係咁。例如，如果你嘅 IRR 係 10%，但實際上你嘅再投資回報率只有 5%，咁 IRR 就會高估你嘅回報。

4.2 無法反映現金流嘅時間

IRR 唔會考慮現金流嘅時間分佈。例如，兩個投資項目嘅 IRR 可能一樣，但一個項目嘅現金流集中喺早期，另一個集中喺後期。呢個時候，IRR 就無法反映邊個項目更適合你。

4.3 無法處理多重 IRR

如果一個投資項目嘅現金流有正有負（例如先支出後收入，再支出再收入），咁 IRR 可能會有多個解，令到分析變得複雜。

5. 點樣計算 IRR？

要計算 IRR，最簡單嘅方法係用 Excel 或者財務計算機。以下係一個簡單嘅 Excel 教學：

1. 打開 Excel，輸入你嘅現金流數據。
2. 例如：第一年支出 100 萬，第二年收入 10 萬，第三年收入 15 萬，第四年收入 20 萬，第五年賣樓收入 150 萬。
3. 使用 =IRR(現金流範圍) 公式。
4. 例如：=IRR(A1:A5)。
5. Excel 會自動計出 IRR 嘅數值。

6. 總結

IRR 係一個非常有用嘅投資分析工具，尤其係喺房地產投資中，可以幫你衡量投資回報率，比較唔同項目嘅優劣。不過，IRR 都有佢嘅局限性，使用時需要結合其他指標（例如 NPV、Payback Period 等）一齊分析。

如果你打算投資房地產，建議你先計算 IRR，了解清楚自己嘅投資回報，再決定係咪值得出手。記住，投資有風險，入市前一定要做足功課！

希望呢篇文章可以幫到你更了解 IRR 同佢嘅應用。如果有任何問題，歡迎留言討論！

IRR 係咩意思？一文幫你拆解 IRR 嘅真正含義

喺投資理財嘅世界入面，你可能會成日聽到「IRR」呢個詞，特別係當你研究一啲投資項目、房地產投資，又或者係企業做財務分析嘅時候。咁到底 IRR 係咩意思呢？點解佢咁重要？今次就等我哋一齊嚟拆解 IRR 嘅真正含義，幫你搞清楚呢個概念，等你可以更加精明咁做投資決定！

1. IRR 嘅基本定義

IRR，全名係 Internal Rate of Return，中文叫做 內部收益率 或者 內部回報率。簡單嚟講，IRR 係一個用嚟衡量投資項目回報率嘅指標。佢會考慮到投資期間所有嘅現金流入同流出，再計算出一個能夠令淨現值（NPV）等於零嘅折現率。

舉個例，如果你投資一個項目，呢個項目會喺未來幾年帶嚟唔同嘅現金流入（例如租金收入、股息等），同時你亦都需要支付一啲成本（例如買入物業嘅首期、裝修費用等）。IRR 就可以幫你計出一個百分比，表示呢個項目嘅平均年化回報率。

2. IRR 點樣計出嚟？

IRR 嘅計算公式睇落有啲複雜，因為佢涉及複利同折現嘅概念。不過，我哋可以用一個簡單嘅例子嚟理解。

假設你投資咗一個項目，初期投資（現金流出）係 100 萬元，而未來三年嘅現金流入分別係 50 萬元、60 萬元 同 70 萬元。IRR 就係一個能夠令以下公式成立嘅折現率（r）：

[ -100 + \frac{50}{(1+r)^1} + \frac{60}{(1+r)^2} + \frac{70}{(1+r)^3} = 0 ]

呢個公式嘅意思係，將未來嘅現金流入折現返去投資初期，令佢哋嘅總和等於初期投資金額。而 IRR 就係令呢個等式成立嘅折現率。

雖然手動計 IRR 比較複雜，但依家有好多財務計算器同軟件（例如 Excel）可以幫你輕鬆計出 IRR，所以唔使太擔心計數嘅問題。

3. 點解 IRR 咁重要？

IRR 之所以咁重要，係因為佢可以幫你比較唔同投資項目嘅回報率，特別係當你面對多個投資選擇嘅時候。以下係 IRR 嘅幾個主要用途：

3.1 比較投資項目

如果你有兩個投資項目，一個 IRR 係 10%，另一個 IRR 係 15%，咁你就可以好明顯咁睇到，後者嘅回報率更高。當然，IRR 只係其中一個指標，你仲需要考慮其他因素，例如風險、投資期限等。

3.2 評估項目可行性

通常，企業會用 IRR 嚟評估一個項目係咪值得投資。如果 IRR 高過公司嘅目標回報率（例如資本成本），咁呢個項目就值得考慮；如果 IRR 低過目標回報率，咁就可能要放棄。

3.3 個人投資決策

對於個人投資者嚟講，IRR 可以幫你衡量一啲長期投資（例如買樓收租、投資基金等）嘅回報率，等你可以更加清晰咁計劃自己嘅財務目標。

4. IRR 嘅優點同缺點

雖然 IRR 係一個好有用嘅指標，但佢都有佢嘅優點同缺點。我哋嚟睇下：

4.1 優點

• 考慮時間價值：IRR 考慮到資金嘅時間價值，將未來嘅現金流入折現返去投資初期，令計算更加準確。
• 易於比較：IRR 係一個百分比，容易同其他投資項目比較。
• 廣泛應用：IRR 係企業同個人投資者都常用嘅指標，應用範圍廣泛。

4.2 缺點

• 多解問題：當現金流入同流出嘅模式比較複雜（例如有多次正負現金流交替出現），IRR 可能會有多個解，令結果難以解釋。
• 忽略規模：IRR 只睇回報率，忽略咗投資規模。例如，一個 IRR 高嘅項目可能只係小額投資，未必適合大額資金。
• 再投資假設：IRR 假設所有現金流入都可以用同樣嘅回報率再投資，但現實中未必做得到。

5. IRR 同 NPV 嘅分別

講到 IRR，就不得不提另一個重要嘅財務指標：NPV（Net Present Value，淨現值）。雖然 IRR 同 NPV 都係用嚟評估投資項目，但佢哋嘅計算方法同用途有啲唔同。

• IRR：計算出一個能夠令 NPV 等於零嘅折現率，結果係一個百分比。
• NPV：將未來嘅現金流入同流出折現返去投資初期，結果係一個金額。

IRR 主要用嚟比較唔同項目嘅回報率，而 NPV 就可以直接睇到一個項目嘅淨收益。通常，企業會同時用 IRR 同 NPV 嚟做決策。

6. 實際應用例子

等我哋用一個實際例子嚟理解 IRR 嘅應用。

假設你考慮投資一個物業項目，初期投資係 500 萬元，而未來五年嘅現金流入分別係 100 萬元、150 萬元、200 萬元、250 萬元 同 300 萬元。用 Excel 計出嘅 IRR 係 12%。

如果你公司嘅目標回報率係 10%，咁呢個項目就值得考慮，因為 IRR 高過目標回報率。相反，如果 IRR 低過 10%，咁你可能要諗下其他投資選擇。

7. 總結

IRR 係一個非常重要嘅財務指標，可以幫你衡量投資項目嘅回報率，特別係當你需要比較多個投資選擇嘅時候。不過，IRR 都有佢嘅限制，例如忽略投資規模同再投資假設等。所以，喺做投資決策嘅時候，最好結合其他指標（例如 NPV）一齊考慮，咁先至可以做出更加全面嘅判斷。

希望呢篇文章可以幫你更清楚咁理解 IRR 嘅意思同應用！如果你有任何問題，歡迎留言討論！

IRR 係咩？一文教你識計 IRR 計算公式！

喺投資理財嘅世界入面，有好多專業術語同埋計算方法，其中 IRR（Internal Rate of Return，內部回報率）就係一個好重要嘅概念。無論你係投資新手定係老手，識得計 IRR 都可以幫你更好咁評估投資項目嘅回報率。咁究竟 IRR 係咩？點樣計出嚟？以下就為你詳細解釋！

1. IRR 係咩？點解咁重要？

IRR，即係「內部回報率」，係用嚟衡量一個投資項目嘅回報率嘅指標。簡單嚟講，IRR 係一個百分比，表示你嘅投資喺未來能夠帶來嘅平均年化回報率。如果 IRR 越高，代表呢個投資項目嘅回報越好；相反，如果 IRR 越低，咁呢個投資項目嘅吸引力就相對低啲。

1.1 IRR 嘅重要性

• 比較不同投資項目：IRR 可以幫你比較唔同投資項目嘅回報率，揀出最值得投資嘅項目。
• 評估投資風險：如果 IRR 高過你嘅預期回報率，咁呢個投資項目可能係一個好選擇；但如果 IRR 低過預期，就要小心考慮係咪值得投資。
• 幫助決策：IRR 可以幫助你決定係咪應該進行某個投資，特別係當你有多個選擇嘅時候。

2. IRR 計算公式係咩？

IRR 嘅計算其實係基於現金流嘅概念，即係你喺投資期間嘅收入同支出。IRR 係一個讓所有現金流嘅淨現值（Net Present Value, NPV）等於零嘅折現率。聽落去好似好複雜？唔使驚，以下就係 IRR 嘅計算公式：

[ NPV = \sum_{t=0}^{n} \frac{C_t}{(1 + IRR)^t} = 0 ]

當中： - ( C_t ) 係第 t 期嘅現金流（正數代表收入，負數代表支出）。 - ( t ) 係時間（例如年、月）。 - ( n ) 係總期數。 - ( IRR ) 就係我哋要計嘅內部回報率。

2.1 點解要 NPV = 0？

IRR 嘅定義就係讓 NPV 等於零嘅折現率。當 NPV = 0 嘅時候，代表你嘅投資回報剛好抵消咗你嘅成本，呢個時候嘅折現率就係 IRR。

2.2 實例講解

假設你有一個投資項目，需要先投入 $10,000，然後喺未來三年每年可以收到 $4,000 嘅回報。咁 IRR 點計呢？

1. 首先，列出每期嘅現金流：
2. 第 0 年：-$10,000（因為要投入資金）
3. 第 1 年：$4,000
4. 第 2 年：$4,000

5. 第 3 年：$4,000

6. 將這些現金流代入 IRR 公式： [ NPV = \frac{-10,000}{(1 + IRR)^0} + \frac{4,000}{(1 + IRR)^1} + \frac{4,000}{(1 + IRR)^2} + \frac{4,000}{(1 + IRR)^3} = 0 ]

7. 解方程，搵出 IRR 嘅數值。

呢個計算過程通常會用 Excel 或者財務計算器嚟完成，因為手動計會比較複雜。

3. 點樣用 Excel 計 IRR？

如果你唔想手動計 IRR，Excel 提供咗一個非常方便嘅函數，叫做 IRR。以下係點樣用 Excel 計 IRR 嘅步驟：

1. 輸入現金流：

2. 喺 Excel 嘅某一列入面，輸入每期嘅現金流。例如： A1: -10000 A2: 4000 A3: 4000 A4: 4000

3. 使用 IRR 函數：

4. 喺另一格輸入公式：=IRR(A1:A4)

5. Excel 會自動計算出 IRR 嘅數值。

6. 解讀結果：

7. 假設 Excel 計出嘅 IRR 係 12%，咁代表呢個投資項目嘅年化回報率係 12%。

4. IRR 有咩限制？

雖然 IRR 係一個好有用嘅指標，但佢都有啲限制，需要留意：

4.1 現金流嘅時間性

IRR 假設所有現金流都可以用同一個折現率計算，但實際上，唔同時間嘅現金流可能有唔同嘅風險，咁樣 IRR 就可能會高估或者低估投資項目嘅回報。

4.2 多個 IRR 嘅情況

如果現金流嘅正負變化次數多過一次，咁 IRR 可能會有多個解。呢個時候，IRR 嘅可靠性就會降低。

4.3 無法比較不同規模嘅項目

IRR 只係一個百分比，佢無法反映投資項目嘅規模。例如，一個 IRR 高嘅小型投資項目，可能實際回報金額比一個 IRR 低嘅大型投資項目少。

5. IRR 同 NPV 有咩分別？

NPV（Net Present Value，淨現值）同 IRR 都係用嚟評估投資項目嘅指標，但佢哋有啲唔同：

• NPV：係一個絕對值，表示投資項目嘅淨收益。如果 NPV 係正數，代表呢個項目值得投資；如果係負數，就代表唔值得。
• IRR：係一個百分比，表示投資項目嘅回報率。IRR 越高，代表回報越好。

通常嚟講，NPV 同 IRR 會一齊用，咁樣可以更全面咁評估一個投資項目。

6. 總結

IRR 係一個非常重要嘅投資評估工具，可以幫助你了解一個投資項目嘅回報率。雖然 IRR 嘅計算可能比較複雜，但用 Excel 可以輕鬆搞定。不過，IRR 都有佢嘅限制，所以喺做投資決策嘅時候，最好結合其他指標一齊考慮。

希望呢篇文章可以幫到你更了解 IRR 同埋點樣計 IRR。如果你仲有咩疑問，歡迎留言討論！

常見問題 FAQ

Q1：IRR 同 ROI 有咩分別？ A1：IRR 係一個年化回報率，考慮咗時間價值；ROI（Return on Investment）係一個簡單嘅回報率，冇考慮時間價值。

Q2：IRR 點解會有多個解？ A2：如果現金流嘅正負變化次數多過一次，IRR 可能會有多個解。呢個時候，需要用其他方法嚟評估投資項目。

Q3：IRR 一定要高過咩數值先值得投資？ A3：通常 IRR 要高過你嘅預期回報率或者資金成本，咁樣投資項目先值得考慮。

Q4：IRR 可以應用喺邊啲投資項目？ A4：IRR 可以用喺各種投資項目，例如房地產、股票、基金、創業項目等等。

希望以上內容可以幫到你更了解 IRR！如果有咩問題，隨時問我哋！