IRR 係乜嘢?投資中點樣應用?一文搞懂 IRR 嘅重要性!
最近好多網友都喺度問:「IRR 係乜嘢?」、「IRR 喺投資中點樣應用?」如果你都對 IRR 有興趣,咁你就睇啱文章啦!今日我哋會用廣東話,深入淺出咁解釋 IRR 嘅概念,同埋佢喺投資中嘅實際應用。無論你係投資新手定老手,呢篇文章都會幫到你!
一、IRR 係乜嘢?簡單解釋
IRR 全稱係 Internal Rate of Return ,中文叫「內部回報率」。佢係一個用嚟衡量投資項目嘅收益率嘅指標。簡單嚟講,IRR 可以幫你計到一個投資項目嘅實際回報率有幾高,考慮埋時間同埋現金流嘅影響。
IRR 嘅公式
IRR 嘅計算公式比較複雜,通常會用 Excel 或者財務計算機嚟計。公式如下:
NPV = ∑ (現金流 / (1 + IRR)^t) = 0
- NPV :淨現值(Net Present Value)
- 現金流 :投資項目每一期嘅現金流入或流出
- t :時間(通常以年為單位)
雖然公式睇落好複雜,但其實 IRR 嘅核心概念好簡單: 佢係一個令到淨現值(NPV)等於零嘅折現率 。如果 IRR 高過你嘅期望回報率,咁呢個投資項目就值得考慮;如果低過,咁就可能要再諗諗。
二、IRR 同其他投資指標有咩分別?
好多人都會問:「IRR 同 ROI(投資回報率)、NPV(淨現值)有咩分別?」其實呢幾個指標都有佢哋嘅用途,但係 IRR 有啲特別之處:
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考慮時間價值
IRR 會考慮到現金流嘅時間價值,即係話佢會計埋「錢嘅時間值」。例如,今日嘅 100 蚊同一年後嘅 100 蚊,價值係唔同嘅。 -
容易比較
IRR 係一個百分比,所以好容易比較唔同投資項目嘅回報率。 -
自動考慮現金流
IRR 會自動考慮到投資期間嘅現金流入同流出,所以比 ROI 更加全面。
例子:IRR 同 ROI 嘅分別
假設你投資咗一個項目,一年後賺到 20% 回報。ROI 會直接話俾你知回報係 20%,但 IRR 可能會考慮到中間嘅現金流變化,例如中途有冇追加投資或者提早提款,所以 IRR 可能會同 ROI 有啲出入。
三、IRR 喺投資中嘅應用
IRR 喺投資中嘅應用非常廣泛,尤其係以下幾種情況:
1. 評估房地產投資
如果你諗住買樓收租或者投資物業,IRR 可以幫你計到實際回報率。例如: - 買樓成本:500 萬 - 每年租金收入:30 萬 - 5 年後賣出:600 萬
用 IRR 計一計,你就知道呢個投資項目嘅實際回報率有幾高,再決定值唔值得投資。
2. 比較唔同投資項目
IRR 可以幫你比較唔同投資項目嘅回報率。例如: - 項目 A:IRR = 8% - 項目 B:IRR = 12%
咁你就知道項目 B 嘅回報率更高,可能更值得投資。
3. 評估創業項目
如果你諗住創業,IRR 可以幫你計到創業項目嘅回報率。例如: - 初期投資:100 萬 - 每年盈利:20 萬 - 5 年後出售公司:200 萬
用 IRR 計一計,你就知道創業項目嘅回報率有幾高,再決定係咪值得冒險。
4. 評估股票投資
IRR 亦可以用嚟評估股票投資嘅回報率。例如: - 買入股票:每股 10 蚊 - 每年股息:每股 0.5 蚊 - 5 年後賣出:每股 15 蚊
用 IRR 計一計,你就知道呢隻股票嘅實際回報率有幾高。
四、IRR 嘅優點同缺點
IRR 雖然好有用,但佢都有啲優點同缺點,大家要留意:
優點:
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考慮時間價值
IRR 會計埋現金流嘅時間價值,所以比其他指標更加準確。 -
容易理解
IRR 係一個百分比,所以好容易理解同比較。 -
適用於多種投資
IRR 可以用嚟評估房地產、股票、創業項目等多種投資。
缺點:
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假設再投資率
IRR 假設所有現金流都會以 IRR 嘅回報率再投資,但實際上未必做得到。 -
多重 IRR
如果現金流變化好大,可能會出現多重 IRR,令到計算變得複雜。 -
忽略規模
IRR 只考慮回報率,忽略咗投資項目嘅規模。例如,一個投資項目嘅 IRR 好高,但規模好細,咁實際回報可能都係有限。
五、點樣用 Excel 計 IRR?
如果你想知道點樣用 Excel 計 IRR,可以跟住以下步驟:
- 打開 Excel,輸入你嘅現金流數據。例如:
- 第 0 年:-500,000(初期投資)
- 第 1 年:100,000
- 第 2 年:150,000
- 第 3 年:200,000
- 第 4 年:250,000
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第 5 年:300,000
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喺一個空白格輸入公式:
=IRR(選取現金流範圍)
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按 Enter,Excel 就會計到 IRR。
六、總結
IRR 係一個非常重要嘅投資指標,可以幫你評估投資項目嘅實際回報率。無論你係投資房地產、股票定係創業項目,IRR 都可以幫你做出更明智嘅決定。不過,IRR 都有佢嘅限制,所以最好結合其他指標一齊用。
希望呢篇文章幫到你了解 IRR 係乜嘢,同埋點樣應用喺投資中!如果你仲有咩問題,歡迎留言討論!