IRR係咩？點樣計？一文搞懂IRR計算嘅假設條件
如果你有投資理財嘅經驗，或者聽過人講「IRR」，可能會好奇究竟IRR係咩嘢嚟？點解咁多人會用佢嚟衡量投資回報？今日就同大家詳細講解IRR嘅定義、點樣計算，以及計IRR時嘅假設條件，幫你全面理解呢個重要嘅財務指標！
1. IRR係咩？
IRR（Internal Rate of Return，內部回報率）係一個常用嚟衡量投資項目回報率嘅指標。簡單嚟講，IRR就係一個百分比數字，代表你嘅投資項目每年嘅平均回報率。
舉個例，如果你投資一個項目，IRR係10%，即係話你每年平均可以獲得10%嘅回報。相比起淨利潤或者現金流，IRR更加直觀，因為佢幫你將唔同時間點嘅現金流統一轉化為一個百分比回報率，方便你比較唔同投資項目嘅吸引力。
2. 點樣計算IRR？
IRR嘅計算其實有啲複雜，因為佢涉及現金流嘅時間價值。簡單嚟講，IRR就係令到投資項目嘅淨現值（Net Present Value, NPV）等於零嘅折現率。
IRR計算公式：
$$ NPV = \sum_{t=0}^{n} \frac{CF_t}{(1+IRR)^t} = 0 $$
其中：
- ( CF_t ) = 第( t )期嘅現金流
- ( t ) = 時間期數
- ( n ) = 總期數
點解要用IRR？
IRR嘅好處係佢考慮咗資金嘅時間價值，即係話佢會考慮到「今日嘅錢比將來嘅錢更值錢」呢個概念。所以，IRR可以幫你更準確咁評估一個投資項目嘅真正回報。
3. IRR計算嘅假設條件
雖然IRR係一個好有用嘅指標，但佢嘅計算係基於一啲假設條件嘅。如果你唔了解呢啲假設，可能會誤解IRR嘅意義，甚至做錯投資決定。以下係IRR計算嘅主要假設條件：
假設1：現金流再投資回報率等於IRR
IRR假設你將投資產生嘅現金流再投資時，回報率等於IRR本身。舉個例，如果你嘅IRR係10%，即係話你假設所有賺到嘅錢都可以用10%嘅回報率再投資。
問題：
現實中，再投資回報率未必等於IRR，所以呢個假設可能會高估實際回報。
假設2：現金流嘅時間分佈合理
IRR假設你嘅現金流喺唔同時間點上嘅分佈係合理嘅。如果現金流波動好大，或者有唔尋常嘅模式（例如前期大量支出，後期先有回報），IRR可能會失真。
問題：
喺呢啲情況下，IRR可能唔能夠準確反映投資項目嘅真實回報。
假設3：單一IRR
IRR計算假設只有一個IRR值。但係，如果現金流有正有負（例如初期投入，中期有回報，後期又有支出），可能會出現多個IRR值。呢個時候，IRR就失去咗參考價值。
問題：
多個IRR值會令人混淆，難以決定邊個IRR係正確。
假設4：無考慮外部因素
IRR只係基於投資項目本身嘅現金流，唔會考慮外部因素，例如通脹、稅務、市場風險等等。
問題：
現實中，呢啲外部因素可能會對投資回報有重大影響。
4. IRR嘅優缺點
優點：
- 易於比較： IRR將唔同投資項目嘅回報率統一化，方便比較。
- 考慮時間價值： IRR考慮到資金嘅時間價值，比淨利潤更加準確。
- 適用範圍廣： 適用於各種投資項目，包括房地產、股票、創業項目等等。
缺點：
- 假設條件多： 如上面所講，IRR嘅計算基於多個假設，可能同現實不符。
- 無法處理多個IRR： 如果現金流模式複雜，可能會出現多個IRR，令人混淆。
- 忽略項目規模： IRR只係一個百分比，無法反映投資項目嘅規模大小。
5. IRR應用例子
例子1：投資物業
假設你買咗一層樓，初期投入$500萬，之後每年收租$30萬，5年後以$600萬賣出。IRR可以幫你計算呢個投資項目嘅平均年回報率。
例子2：創業項目
如果你開咗一間餐廳，初期投資$100萬，第1年虧損$20萬，第2年賺$50萬，第3年賺$80萬。IRR可以幫你評估呢個創業項目嘅回報率。
6. IRR vs 其他投資指標
IRR vs NPV
NPV（淨現值）係另一個常用嘅投資指標，佢會將未來嘅現金流折現到今日，計算出一個金額。同IRR唔同，NPV係一個絕對值，而IRR係一個百分比。二者各有優缺點，通常建議一齊使用。
IRR vs ROI
ROI（投資回報率）係一個簡單嘅百分比，計算方法係「（總回報 - 總投資）/ 總投資」。ROI唔考慮時間價值，適合用嚟評估短期投資項目。
總結
IRR係一個非常有價值嘅投資評估工具，可以幫你衡量投資項目嘅平均回報率。不過，使用IRR時要留意佢嘅假設條件，避免誤解結果。如果現金流模式複雜，或者外部因素影響大，建議結合其他指標（例如NPV）一齊分析。
希望呢篇文章幫到你更深入了解IRR！如果你有其他問題，歡迎留言討論！
