IRR 係咩？一文搞清內部回報率點計點用！
IRR 基本概念：到底咩係 IRR？
各位投資新手同老手，你哋有冇聽過人講「IRR」呢個詞，但係又唔係好明佢實際係咩嚟？等我同大家詳細解釋下啦！
IRR（Internal Rate of Return） ，中文叫做「內部回報率」，係一個好重要嘅財務指標，主要用嚟衡量一項投資嘅盈利能力。簡單嚟講，IRR 就係令到你嘅投資項目「收支平衡」嘅回報率。
舉個例你哋就明：假設你而家投資咗$100，一年後收到$110，咁你嘅回報率就係10%（$10/$100）。IRR 就係類似嘅概念，不過佢計得複雜啲，因為要考慮到 現金流嘅時間價值 同埋 多期嘅現金進出 。
IRR 同其他回報率有咩唔同？
你可能會問：「回報率咪回報率囉，點解要成日講 IRR 咁複雜？」其實 IRR 有幾個特別之處：
- 考慮時間價值 ：IRR 會計埋「金錢嘅時間價值」，即係話今日嘅$100同一年後嘅$100價值係唔同嘅
- 適用於不規則現金流 ：如果你嘅投資有時入錢、有時出錢，IRR 都可以準確計算
- 統一比較標準 ：可以將唔同年期、唔同規模嘅投資擺埋一齊比較
同普通回報率最大分別係，普通回報率通常只係計 (總收益-總成本)/總成本，但 IRR 會考慮每筆錢進出嘅時間點，所以計算出嚟嘅結果會更加精準。
點樣計算 IRR？實戰例子話你知
講到 IRR 計算方法，其實有分 手動計算 同 電腦計算 兩種。先講手動計算法（雖然而家好少人手計啦）：
IRR 係指令到以下方程式成立嘅折扣率（r）：
NPV = 0 = CF₀ + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ
睇到呢度可能已經頭痛？唔緊要，等我用個簡單例子解釋：
假設你投資一個項目，現金流如下：
- 第0年：投入$1000（所以係 -1000）
- 第1年：收回$500
- 第2年：收回$500
- 第3年：收回$500
IRR 就係令到： -1000 + 500/(1+r) + 500/(1+r)² + 500/(1+r)³ = 0 嘅 r 值
實際計算方法
- 試錯法 ：試唔同 r 值，睇下 NPV 最接近0嘅時候
- Excel/Google Sheets 函數 ：用 =IRR() 函數，輸入現金流數據就得
- 財務計算機 ：有啲高級計算機內置 IRR 功能
以 Excel 為例，你只需要：
- A1 輸入 -1000
- A2 輸入 500
- A3 輸入 500
- A4 輸入 500
- 然後喺另一格輸入 =IRR(A1:A4)
就會得出 IRR 大約係 23.38%，即係呢項投資嘅年化回報率大約23.38%。
IRR 實際應用：咩時候要用 IRR？
IRR 喺投資決策上好有用，特別係以下幾種情況：
1. 項目投資評估
當公司考慮投資新項目時，可以用 IRR 同公司嘅資金成本（WACC）比較：
- 如果 IRR > WACC → 項目值得投資
- 如果 IRR < WACC → 項目唔划算
例如公司資金成本係10%，而項目 IRR 有15%，咁就可以考慮投資。
2. 比較不同投資方案
有兩個投資選擇，年期同現金流模式都唔同，可以直接比較 IRR：
- 方案A：IRR 18%，5年期
- 方案B：IRR 15%，3年期
雖然方案A IRR 高啲，但都要考慮埋流動性同風險因素。
3. 私募股權/創投分析
創投公司最鍾意用 IRR 嚟評估初創企業嘅投資價值，因為初創企業嘅現金流通常好唔穩定。
4. 房地產投資
買樓收租、發展項目都可以用 IRR 計算預期回報，考慮租金收入、維修支出、最終賣出價格等。
IRR 局限性：有咩要注意？
IRR 雖然好用，但都有以下幾個局限要留意：
1. 多重 IRR 問題
如果現金流有多次方向變化（例如先投入，後收回，再投入），可能會計出多個 IRR 值，令人混淆。
2. 再投資假設
IRR 假設所有收回嘅現金可以按相同 IRR 再投資，但現實未必做到。
3. 規模忽略
IRR 只反映回報率，唔反映絕對金額。一個 IRR 15% 嘅$1000投資，同 IRR 10% 嘅$1,000,000投資，後者實際賺更多錢。
4. 非常規現金流
對於現金流入流出無規律嘅項目，IRR 可能唔係最佳指標。
IRR vs NPV：邊個更好？
另一個常用嘅投資評估方法就係 NPV (Net Present Value，淨現值)。兩者主要分別：
| 比較項目 | IRR | NPV | |---------|-----|-----| | 計算方式 | 回報率 | 絕對金額 | | 決策標準 | IRR > 資金成本 | NPV > 0 | | 規模考慮 | 唔反映 | 有反映 | | 現金流假設 | 固定再投資率 | 實際資金成本 |
一般建議係 IRR 同 NPV 一齊用，互相補充：
- 用 IRR 睇回報率高低
- 用 NPV 睇實際增加嘅財富價值
IRR 進階應用：融資項目分析
IRR 唔單止可以用嚟分析投資項目，仲可以用嚟分析融資項目，即係「借錢」嘅情況。
例如你考慮緊：
- 向銀行借$100,000，分5年還，總利息$20,000
- 向財務公司借$100,000，分3年還，總利息$15,000
你可以用 IRR 計算兩種方案嘅實際融資成本，然後揀平啲嗰個。
IRR 計算嘅常見錯誤
計 IRR 時，有幾個常見錯誤要避免：
- 忽略初始投資時點 ：通常第0期係投入資金，現金流係負數
- 時間間距不一致 ：所有現金流之間嘅時間間距要一致（例如全部一年一期）
- 包含非現金項目 ：IRR 只計真實現金流，折舊等非現金項目唔應該計入
- 忘記年化處理 ：如果現金流唔係年度，要將 IRR 年化
IRR 應用實例：買樓收租分析
等我用一個買樓收租嘅實際例子示範 IRR 點用：
假設你考慮買一個$5,000,000嘅單位： - 首期：$1,500,000（自己出） - 貸款：$3,500,000（25年按揭，利率2.5%，每月還款$15,680） - 預計每月租金收入：$18,000 - 其他支出：管理費$2,000/月，差餉地租$500/月 - 預計5年後以$5,500,000賣出
現金流分析：
- 第0年：
- 首期支出：-$1,500,000
- 稅費等：約-$150,000
-
總計：-$1,650,000
-
第1-5年每年：
- 租金收入：$18,000 x 12 = $216,000
- 減支出：($15,680 x 12) + ($2,000 x 12) + ($500 x 12) = $188,160 + $24,000 + $6,000 = $218,160
-
淨現金流：$216,000 - $218,160 = -$2,160
-
第5年末：
- 賣樓收入：$5,500,000
- 減剩餘貸款：約$3,200,000
- 淨收入：$2,300,000
- 減佣金等：約-$150,000
- 總計：$2,150,000
將以上現金流輸入 Excel IRR 計算，得出 IRR 約 4.5%。
如果呢個 IRR 高過你其他投資選擇嘅預期回報，就可能值得考慮。
點樣提高投資項目嘅 IRR？
如果你想提升一個項目嘅 IRR，可以考慮以下方法：
- 提早現金流入 ：越快收到錢，IRR 通常越高
- 減少初始投資 ：用更少錢做到相同效果
- 增加最終回報 ：例如提升賣出價格
- 控制成本 ：減少中間嘅現金流出
- 優化時間安排 ：將支出推遲，收入提前
IRR 常見問題 FAQ
Q1：IRR 點解有時會計出負數？
IRR 可以係負數，表示你嘅投資回報率為負，即係蝕錢。例如你投資$100，最終只收回$90，IRR 就會係負數。
Q2：IRR 同 ROI 有咩分別？
ROI (Return on Investment) 係簡單嘅投資回報率，計法係 (總收益-總成本)/總成本，唔考慮金錢時間價值。IRR 就考慮埋現金流嘅時間分佈。
Q3：點解有時 Excel 計 IRR 會出錯？
可能原因： - 現金流冇至少一個正數同負數 - 數值全部為正或全部為負 - 數據格式問題 可以試下用 =XIRR()，指定具體日期會更準確。
Q4：IRR 幾多先算係好？
冇絕對標準，但一般： - 低於5%：回報偏低 - 5-10%：中等 - 10-20%：不錯 - 超過20%：非常好 但要同資金成本同風險一齊考慮。
Q5：IRR 同年化回報率有咩關係？
IRR 本身已經係年化嘅概念，所以可以直接比較不同年期項目嘅 IRR。如果現金流唔係年度，就要將 IRR 年化處理。
總結：IRR 係強大嘅投資分析工具
IRR 作為一個考慮時間價值嘅回報率指標，可以幫助我哋更全面評估投資價值。無論係股票、債券、房地產定係商業項目，IRR 都提供咗一個統一嘅比較標準。
不過要記住，IRR 並非萬能，使用時要明白佢嘅假設同局限，最好配合 NPV 等其他指標一齊分析。同埋 IRR 計算雖然可以靠電腦，但都要確保輸入嘅現金流數據準確，否則結果都會有偏差。
希望呢篇文幫到大家更深入理解 IRR 嘅概念同應用。記住，投資前做足功課，計清楚數，先可以做出明智決定！
