【廣東話攻略】IRR有咩局限？一文拆解內部回報率嘅伏位同應用陷阱
作為一個理財投資或者做商業計劃嘅人，IRR（內部回報率）呢個詞你一定聽過唔少次。成日聽人講「呢個project嘅IRR有20%咁高」，好似好犀利咁，但其實IRR背後有好多限制同伏位，唔係人人都知。今日就等我同大家詳細剖析下IRR嘅局限，等你可以更加精明咁運用呢個財務指標！
咩係IRR？簡單概念重溫
首先，等我哋快速重溫下咩係IRR（Internal Rate of Return）。IRR其實係指令到一個投資項目嘅 淨現值（NPV）等於零 嘅折現率。講得白啲，就係你個投資嘅 平均年化回報率 。
舉個簡單例子： - 你今日投資$100 - 第1年收回$60 - 第2年收回$60
咁個IRR就係大約13.1%，因為： - 60/(1+13.1%) + 60/(1+13.1%)² ≈ 100
用Excel計IRR好簡單，只要用
=IRR()
呢個function，輸入你嘅現金流就得。問題係，IRR真係咁完美？當然唔係啦！下面等我詳細解釋IRR嘅七大局限。
局限一：現金流再投資假設唔現實
IRR最大嘅問題之一，就係佢 假設所有中途收到嘅現金流可以用IRR嘅回報率再投資 。聽落好似好合理，但現實中好難做到！
舉個例： - 你有個項目IRR係15% - 但中途收回嘅錢你只能放銀行做定期，得2%回報 - 咁實際回報就一定低過IRR顯示嘅15%
呢個假設係IRR最為人詬病嘅地方之一，特別係對於現金流回報快嘅項目，影響更大。
局限二：多重IRR問題
你可能唔知，IRR其實可以有多個解！呢個情況叫 多重IRR問題 ，通常發生喺現金流方向改變多過一次嘅時候。
例如： - 第0年：-$100（投資） - 第1年：$200（收入） - 第2年：-$150（再投資） - 第3年：$100（收入）
咁樣嘅現金流可能會產生兩個IRR（例如10%同20%），搞到你唔知用邊個好。咁點算？通常會改用MIRR（修正內部回報率）或者NPV嚟評估。
局限三：對現金流時機太敏感
IRR對現金流嘅 時間分佈 異常敏感，有時會導致誤導性結果。
比較兩個項目： - 項目A：投資$100，第5年收回$200 - 項目B：投資$100，第1年收回$50，第2年$50，第3年$50，第4年$50
兩個項目嘅IRR可能差唔多，但項目B明顯早好多回本，風險低好多。單純睇IRR就會忽略呢個重要區別。
局限四：忽視項目規模
IRR只係一個百分比，完全 忽略咗投資規模 。一個$100萬投資回報率15%嘅項目，同一個$1億投資回報率12%嘅項目，梗係後者創造更多價值啦！
例子： - 小項目：投資$1,000，IRR 50% → 絕對回報$500 - 大項目：投資$1,000,000，IRR 10% → 絕對回報$100,000
單睇IRR好似細項目好啲，但實際大項目創造多200倍價值！
局限五：與NPV可能產生矛盾
有時IRR同NPV會比出矛盾嘅結論，特別係喺 互斥項目 比較嘅時候。
情況： - 項目X：IRR高但NPV低 - 項目Y：IRR低但NPV高
IRR可能會誤導你揀X，但實際上Y先係創造更多價值嘅選擇。專業財務分析通常會優先考慮NPV。
局限六：唔適用於非常規現金流
對於 非常規現金流 （即係現金流方向變換多次），IRR可能完全失效。例如： - 第0年：-$100 - 第1年：$400 - 第2年：-$500 - 第3年：$200
呢類項目可能冇實數IRR，或者有多個IRR，搞到分析好混亂。
局限七：忽略資金成本變化
IRR假設整個項目期間 資金成本（折現率）不變 ，但現實中利率同風險可能隨時間變化。例如: - 初期可能用5%折現 - 後期風險高要用10% - 但IRR只能用單一折現率
呢個時候用NPV會更準確，因為可以按不同時期用不同折現率。
點樣避開IRR嘅陷阱？
知道IRR嘅局限後，咁我哋應該點樣聰明咁用IRR呢？以下係幾個實用建議：
1. 配合NPV一齊用
永遠唔好單獨依賴IRR，一定要同時計算NPV（淨現值）。當兩者有衝突時，通常NPV更可靠。
2. 使用MIRR（修正內部回報率）
MIRR解決咗IRR兩個主要問題： - 指定現實嘅再投資率 - 避免多重IRR問題
Excel都有MIRR函數，用法同IRR類似。
3. 考慮投資回收期
對於風險高嘅項目，加埋 投資回收期 分析，睇吓幾耐可以回本，減低不確定性。
4. 情景分析
做多幾個唔同假設嘅情景，睇吓IRR會點變化，避免單一數字嘅誤導。
5. 比較同類項目
IRR數字本身冇意義，要同行業平均水平或者替代項目比較先有用。
實際案例：IRR點樣誤導人？
等我舉個真實啲嘅例子。假設你有兩個投資選擇：
項目1：太陽能電站 - 投資：$1,000萬 - 年期：20年 - IRR：12% - 每年穩定現金流
項目2：科技初創 - 投資：$100萬 - 第5年被收購，回報$300萬 - IRR：25%
單睇IRR，科技初創好似好啲。但考慮到： - 太陽能項目規模大10倍 - 現金流穩定可預測 - 科技初創失敗率極高
聰明嘅投資者可能會揀太陽能，雖然IRR低啲，但 風險調整後回報 可能更好。
IRR vs ROI 點揀好？
好多人會混淆IRR同ROI（投資回報率），其實兩者好唔同：
| 指標 | 計算方法 | 優點 | 缺點 | |------|----------|------|------| | IRR | 令NPV=0嘅折現率 | 考慮時間價值 | 多種局限如上 | | ROI | (總回報-投資)/投資 | 簡單易明 | 忽略時間價值 |
點揀？ - 短期簡單項目：可以用ROI - 長期複雜現金流：用IRR+NPV - 比較唔同年期項目：一定要用IRR
專業人士點睇IRR？
我訪問咗幾位金融界朋友，佢哋對IRR嘅睇法：
陳大文，私募基金經理： 「我哋睇IRR但更重視MOIC（投資倍數），因為IRR可以被現金回收時間操控。早啲派錢俾投資者可以拉高IRR，但唔一定代表項目好。」
李小姐，企業財務總監： 「做capital budgeting時我哋會set hurdle rate（最低要求回報率），然後睇邊個項目NPV最高，IRR只係輔助。」
張生，地產發展商： 「地產項目IRR好重要，但我哋一定會做stress test（壓力測試），睇吓樓價跌兩成後IRR變成點。」
總結：IRR要用得聰明
IRR無疑係一個強大嘅財務工具，但正如以上分析，佢有好多局限同陷阱。關鍵係：
- 唔好單獨依賴IRR
- 了解IRR背後嘅假設
- 配合其他指標一齊分析
- 根據項目特性選擇合適評估方法
記住，冇一個財務指標係完美嘅，IRR都唔例外。聰明嘅投資者會明白每個數字背後嘅意義同限制，先至可以做出最好嘅決策。
下次有人同你講「我個項目IRR有30%！」嘅時候，你識問佢：「係用咩假設計出嚟？有冇計過NPV同埋MIRR呀？」保證令人眼前一亮，知道你係真正識嘢嘅人！
