【廣東話解說】IRR係乜？高IRR代表咁咩？投資必學概念大拆解！
IRR基本概念：唔好再一頭霧水啦！
喂，各位投資新手同老手，你哋有冇試過睇啲投資計劃嗰陣，成日見到個叫「IRR」嘅數字，但係又唔知佢究竟講緊咩呢？今次等我用最地道嘅廣東話，同大家拆解呢個金融術語啦！
IRR（Internal Rate of Return） ，中文叫「內部收益率」，係一個好重要嘅投資回報指標。簡單啲講，佢就係幫你計到「呢個投資項目，平均每年有幾多%回報」嘅一個方法。同普通計回報率唔同嘅係，IRR會考慮埋「 時間價值 」呢個概念。
咩係時間價值？就好似你而家拎住$100，同五年後嘅$100，價值係唔一樣㗎！因為你而家拎住筆錢可以做其他投資，或者放銀行都有利息收。所以IRR就係幫你計到，考慮晒所有現金流同時間因素之後，個投資究竟有幾「抵」！
點解IRR咁重要？佢比普通回報率有咩唔同？
我知好多朋友計投資回報，就係簡單咁用「賺幾多÷本錢」咁計。例如你放$100萬落個項目，三年後拎返$130萬，咁你就話：「哇，賺咗30%，即係每年10%啦！」但係咁計法其實有問題㗎！
IRR高明嘅地方 在於： 1. 考慮到資金投入嘅時間點（唔係一次性投入） 2. 考慮到回報收到嘅時間（可能分期收到） 3. 反映真實嘅年度化回報率
舉個例：有兩個投資項目，A同B，都係三年後總回報30%。但係： - 項目A：每年派10%利息，到期還本 - 項目B：頭兩年冇息，第三年一次過比130%
用普通計法，兩個都係30%回報。但係用IRR計： - 項目A嘅IRR就係10%（因為每年穩定回報） - 項目B嘅IRR只係大約9.1%（因為錢遲咗到手）
所以IRR先至係反映真實回報率嘅指標！
高IRR代表咩？係咪越高越好？
呢個簡直係萬年問題！好多朋友一見到個IRR好高，就立即心心眼諗：「發達啦！呢個project咁高回報！」但係現實世界冇咁簡單㗎！
高IRR可能代表： 1. 真係好賺錢 ：個項目回報能力強，可以產生高現金流 2. 風險極高 ：高回報通常伴隨高風險，可能好易血本無歸 3. 計算期短 ：如果個投資好快完結，IRR會顯得特別高 4. 前期收益多 ：早啲收到錢嘅項目，IRR會比遲收錢嘅高
舉個極端例子：有個賭局，50%機會輸晒本金，50%機會一個月後變雙倍。計出嚟嘅IRR可以高到嚇死人，但係風險同樣高到癲！所以睇IRR一定要同時考慮 風險因素 同 現金流穩定性 。
另外， 行業標準 都好重要。唔同行業有唔同嘅IRR水平： - 房地產開發：15-25% IRR算正常 - 私募股權：20-30% IRR - 穩定收租項目：8-12% IRR
如果你見到個地產項目話有50% IRR，咁就要打醒十二分精神，好可能係「too good to be true」！
點樣計IRR？其實Excel幫到你！
我知道講到計數，好多朋友即刻想揼頭。但其實而家計IRR好簡單，用Excel就可以搞掂！等我教你最簡單嘅方法：
Excel IRR計算步驟：
1. 喺A欄列出所有現金流（支出同收入）
- 投入資金寫負數（因為係你付出）
- 收入寫正數
2. 確保現金流按時間順序排列
3. 喺空白格輸入公式：
=IRR(選取所有現金流)
4. 按Enter，搞掂！
舉個實例：
A1: -1000000 (初期投資100萬)
A2: 200000 (第一年回報)
A3: 300000 (第二年回報)
A4: 800000 (第三年回報)
公式：
=IRR(A1:A4)
結果會顯示約18.9%
記住！如果你嘅現金流唔係年年發生（例如每月或每季），就要用 XIRR 函數，仲要輸入埋每個現金流嘅確實日期，咁先至準確！
IRR vs 其他回報指標 點樣揀？
市場上仲有其他回報指標，例如ROI（投資回報率）、NPV（淨現值）等等。咁應該點樣揀呢？
IRR嘅優點： - 容易比較唔同年期嘅項目 - 反映時間價值 - 直觀（百分比形式）
IRR嘅缺點： - 對現金流時間好敏感 - 可能有多個解（當現金流正負變動多次時） - 忽略項目規模（一個IRR 20%嘅$10萬項目，同IRR 15%嘅$1000萬項目，邊個好？）
所以高手通常會 同時睇多個指標 ： 1. 睇IRR：回報率有幾高 2. 睇NPV：考慮埋資金成本後賺幾多 3. 睇Payback Period：幾耐回本 4. 睇ROI：總回報有幾多
特別係大機構投資嗰陣，淨係睇IRR好易中伏㗎！
實際應用：買樓收租IRR點計？
等我用香港人最熟悉嘅「買樓收租」做例子，等大家易明啲！
假設你買層$600萬嘅樓： - 首期：$180萬（30%） - 貸款：$420萬（供30年，利率2.5%，每月約$16,588） - 預計租金收入：每月$18,000 - 預計每年支出：管理費+差餉+維修約$24,000 - 五年後以$720萬賣出
現金流如下（簡化版）：
第0月：-1,800,000 (首期)
第1-60月： (18,000租金 - 16,588供款 - 2,000雜費)×12 = -$7,056/年
第60月： 7,200,000賣樓 - 4,200,000還貸 = +3,000,000
用XIRR計（因現金流唔係年年平均），結果大約係 每年11.2% IRR ！
但記住： - 冇計買賣成本（印花稅、佣金等） - 假設租金同樓價穩定 - 冇計空置期
所以實際IRR可能會低啲。但呢個計算已經可以幫你比較：「買樓」vs「其他投資」邊個更划算！
投資決策點用IRR？專家教你三招！
睇完咁多理論，最後同大家分享點樣實際運用IRR做投資決定！
第一招：設定最低要求回報率（Hurdle Rate） - 諗下你嘅資金成本同機會成本 - 例如你問銀行借錢要5%利息，咁你嘅hurdle rate至少要高過5% - 一般投資者可以set 8-15%不等，視乎風險承受能力
第二招：比較唔同項目 - 將候選項目按IRR由高至低排 - 但要同時考慮風險、流動性等因素 - 唔好盲目揀IRR最高嗰個！
第三招：做敏感性分析（Sensitivity Analysis） - 改動關鍵假設（如租金增長率、出售價格） - 睇下IRR變化大唔大 - 如果少少變動就令IRR大跌，就要小心！
例如個地產項目話IRR有20%，但係只要樓價跌5%，IRR就跌到得返10%，咁呢個項目就係「高危」！
常見錯誤同伏位 新手必睇！
講咗咁多IRR點用，等我話俾你知最多人中伏嘅地方！
錯誤一：忽略再投資假設 - IRR隱含咗一個假設：中間收到嘅現金可以按相同IRR再投資 - 現實中好難做到，尤其係高IRR項目 - 解決方法：用Modified IRR (MIRR) 更準確
錯誤二：只睇IRR唔�規模 - 兩個項目：A投資$1萬，IRR 50%；B投資$100萬，IRR 20% - 計絕對利潤：A賺$5,000；B賺$20萬 - 所以大額投資可能更值得，即使IRR低啲
錯誤三：盲目相信宣傳數字 - 好多基金或項目會報「預期IRR」吸引投資者 - 要問清楚計算方法同假設 - 最好自己用保守估計再計一次
記住：如果個IRR高到唔合理（例如超過30%），九成九有古惑！要么風險極高，要么計算方法有問題！
總結：IRR係工具 唔係答案
IRR毫無疑問係一個強大嘅投資分析工具，可以幫我哋比較唔同投資機會。但係記住， IRR只係工具，唔係答案 ！
做投資決定要考慮全面因素： - 風險承受能力 - 投資年期 - 流動性需求 - 稅務影響 - 個人財務目標
最後提提大家：IRR計得幾靚都係假，最重要係明白個投資本質同風險。希望呢篇文幫到你哋更精明咁分析投資機會，做個理性投資者！如果有咩唔明，歡迎留言討論啊！
