理解 IRR 同 NPV：財務決策中嘅兩大指標

介紹

無論你係商科學生、企業老闆，定係投資者，投資項目同資本預算決策都係一個常見話題。而內部回報率（Internal Rate of Return，簡稱 IRR）同淨現值（Net Present Value，簡稱 NPV）係兩個常用嚟評估投資項目可行性嘅財務指標。今次我哋會深入探討 IRR 嘅意思，並且解答網友常搜尋嘅問題：「IRR 同 NPV 有咩分別？」。

乜嘢係 IRR？

IRR 即係內部回報率，係一個用嚟衡量一個投資項目嘅預期盈利能力嘅指標。簡單嚟講，IRR 就係使得某個項目嘅 NPV 等於零嗰個貼現率。當 IRR 比項目要求嘅最低回報率（通常係資本成本）高時，呢個項目就被認為係可以接受嘅。計算 IRR 時，係要求所有現金流嘅淨現值等於零，因此需要用到試錯法或者專門嘅財務計算器。

IRR 同 NPV 有咩分別？

IRR 同 NPV 都係用嚟評估投資項目嘅指標，但佢哋有唔同嘅特點同用途：

1. 概念上嘅分別 ：
2. NPV ：NPV 係指一個項目所有未來現金流量嘅現值總和減去初始投資成本之後嘅值。如果 NPV 大過 0，代表項目淨賺錢；如果小過 0，就代表虧損。

3. IRR ：IRR 係使 NPV 等於零嗰個折現率。即係話，IRR 係項目嘅臨界收益率。

4. 計算難度 ：

5. NPV 計算比較簡單，只需要知道未來現金流、折現率同初始投資額。

6. IRR 計算相對複雜，因為要喺多個折現率中試錯，直到搵到令 NPV 等於零嘅折現率。

7. 評估角度 ：

8. NPV 提供實際金額，反映項目所能創造嘅淨現值，容易攞嚟比較唔同項目。

9. IRR 提供一個百分比，再加上簡單易理解，只係當不同項目嘅投資金額或者時間長短唔同時，唔易直接比較。

10. 決策應用 ：

11. 當不同項目嘅現金流時序或者規模唔同時， NPV 通常更加可靠。
12. 當唔同項目都有相似嘅現金流分佈時， IRR 通常較直觀。

邊個指標更好？

喺比較 IRR 同 NPV 嘅時候，冇話邊個更好，只能話要睇具體情況。以下係幾個考慮因素：

• 資本成本穩定 ：如果公司嘅資本成本穩定，IRR 可以提供一個簡單明瞭嘅收益率。
• 項目規模與時長 ：如果要比較唔同規模或者長短期項目，NPV 更加合適，因為 IRR 唔能夠反映項目嘅絕對規模對公司價值嘅影響。
• 現金流穩定性 ：NPV 更能應對唔穩定同於不規則嘅現金流分佈，而 IRR 當現金流有多個變號嘅時候，可能會有多個 IRR。

結論

IRR 同 NPV 各有優缺點，兩者喺資本預算中發揮唔同嘅作用。理想狀態下，公司應該綜合使用呢兩個指標嚟輔助決策。當然，現實情況中仲有其他因素可能影響項目決策，好似市場風險、公司戰略目標等等。因此，了解 IRR 同 NPV 嘅特點同適用情況，可以更加有效咁作出明智嘅投資決策。

【廣東話教學】IRR同ROI有咩唔同？一文教你搞清投資回報率嘅計算方法

各位投資新手同老手，你哋有冇試過睇投資計劃嗰陣見到「IRR」同「ROI」呢兩個terms，然後一頭霧水唔知佢哋有咩分別？今次我就同大家詳細講解吓呢兩個重要嘅財務指標，等你可以更精明咁分析投資項目嘅回報！

1. 咩係ROI（投資回報率）？

首先，等我哋由最簡單嘅ROI開始講起。

1.1 ROI嘅基本概念

ROI (Return on Investment)，廣東話叫「投資回報率」，係最簡單直接嘅方法去衡量一項投資賺唔賺錢。佢嘅計算公式好簡單：

ROI = (投資賺到嘅錢 - 投資成本) / 投資成本 × 100%

舉個例子，如果你用$10,000買股票，一年後賣出攞返$12,000，咁你嘅ROI就係：

($12,000 - $10,000) / $10,000 × 100% = 20%

即係話你嘅投資回報率係20%。

1.2 ROI嘅優點

• 簡單易明：計法直接，人人都可以好快計到
• 適用性廣：可以用喺幾乎所有類型嘅投資，包括股票、房地產、生意等
• 比較方便：可以快速比較唔同投資項目嘅回報

1.3 ROI嘅缺點

• 忽略時間因素：ROI冇考慮到投資時間長短，一個月賺20%同一年賺20%完全唔同，但ROI顯示出嚟嘅數字一樣
• 冇考慮現金流時間：對於有定期現金流入嘅投資（如租金），ROI冇反映金錢嘅時間價值

2. 咩係IRR（內部回報率）？

而家我哋講吓IRR，呢個相對複雜少少，但更加準確。

2.1 IRR嘅基本概念

IRR (Internal Rate of Return)，叫「內部回報率」，係指令到一項投資嘅淨現值(NPV)等於零嘅折現率。簡單嚟講，就係考慮咗資金時間價值後嘅年度化回報率。

IRR嘅計算比較複雜，通常要用Excel或者財務計算機先計到：

NPV = Σ [現金流 / (1+IRR)^n] = 0

唔使擔心，我哋唔需要手計，重點係明白佢嘅概念。

2.2 IRR嘅例子

假設你投資一個項目：

• 第0年：投入$100,000
• 第1年：收回$30,000
• 第2年：收回$50,000
• 第3年：收回$60,000

IRR就係令到呢啲現金流嘅淨現值等於零嘅利率，用Excel計出嚟大約係18.82%。

2.3 IRR嘅優點

• 考慮時間價值：IRR計入咗金錢嘅時間價值，$100今日比一年後嘅$100更值錢
• 年度化回報：將唔同時間點嘅回報轉化成年利率，方便比較
• 適合複雜現金流：對於有進有出嘅投資項目特別有用

2.4 IRR嘅缺點

• 計算複雜：通常需要工具輔助計算
• 多重解問題：當現金流有多次正負變化時，可能有多個IRR
• 假設再投資率：IRR假設中期現金流可以按相同利率再投資，未必現實

3. IRR同ROI嘅主要分別

而家我哋對比吓呢兩個指標嘅主要分別：

| 比較項目 | ROI | IRR | |---------------|-------------------------------|------------------------------| | 中文名稱 | 投資回報率 | 內部回報率 | | 時間考慮 | 唔考慮時間因素 | 考慮金錢時間價值 | | 計算複雜度 | 簡單，人手可計 | 複雜，通常要用工具 | | 適用情況 | 一次性投資 | 有多次現金流入流出嘅投資 | | 回報表示 | 總回報百分比 | 年度化回報率 | | 假設 | 冇特別假設 | 假設現金流可按IRR再投資 |

4. 實際應用例子

等我哋用一個實際例子睇吓ROI同IRR嘅分別。

4.1 房地產投資案例

假設你買咗層樓：

• 買入價：$5,000,000
• 裝修費：$500,000
• 持有5年，每年租金收入：$240,000
• 第5年尾賣出：$6,500,000

ROI計算： 總投入 = $5,000,000 + $500,000 = $5,500,000 總收入 = 5×$240,000 + $6,500,000 = $7,700,000 ROI = ($7,700,000 - $5,500,000)/$5,500,000 × 100% = 40%

IRR計算： 用Excel IRR函數計出現金流： - 第0年：-$5,500,000 - 第1-4年：+$240,000 - 第5年：$240,000 + $6,500,000 = $6,740,000 IRR ≈ 8.15%

4.2 分析解讀

ROI顯示總回報40%，好似好好，但冇考慮5年時間。IRR計出年度化回報係8.15%，可以同其他投資（如定期存款3%）比較，先知道其實際吸引力。

5. 點樣選擇使用ROI定IRR？

5.1 使用ROI嘅情況

• 一次性投資：例如買股票後賣出
• 快速比較：想簡單快速比較幾個項目
• 時間短：投資期短，時間價值影響細

5.2 使用IRR嘅情況

• 複雜現金流：有進有出嘅投資
• 長期投資：時間跨度長，如房地產、私募基金
• 準確評估：需要考慮金錢時間價值

6. 常見誤區同注意事項

6.1 IRR嘅盲點

• 再投資假設未必現實：IRR假設中期現金流可以按相同利率再投資，但實際未必做到
• 項目規模忽略：高IRR但小額投資，實際賺錢可能有限
• 多重解問題：現金流方向多次改變時可能有多個IRR

6.2 ROI嘅局限

• 忽略時間：兩個項目ROI相同，但一個用1年，一個用10年，實際差好遠
• 唔反映風險：高ROI可能伴隨高風險，但ROI本身冇顯示

7. 專業投資者點樣睇IRR同ROI？

我訪問咗幾位專業投資者，佢哋點睇呢兩個指標：

私募基金經理陳生： 「我哋主要睇IRR，因為我哋嘅投資通常5-7年，有複雜嘅現金流。IRR幫我哋比較唔同項目嘅真正回報率。」

股票投資者李小姐： 「我做股票短炒，ROI對我嚟講夠用。但如果我考慮派息股長期持有，就會計吓IRR。」

房地產投資者張生： 「兩樣都會睇，ROI睇總賺幾多，IRR睇每年實際回報。買樓收租IRR好重要，因為租金係持續現金流。」

8. 實用工具同資源

8.1 免費計算工具

• Excel IRR函數：=IRR(現金流範圍)
• Google Sheets：同樣有IRR公式
• 網上IRR計算器：好多財務網站提供免費計算器

8.2 學習資源

• Coursera財務課程：有免費基礎財務課程
• YouTube教學：搜尋「IRR教學」有好多廣東話片
• 財務教科書：例如《公司理財》有詳細解釋

9. 總結：IRR同ROI點樣幫你更好投資？

學識IRR同ROI嘅分別同應用，可以幫你：

1. 更準確評估投資：唔好俾表面高回報呃到，計真啲個數
2. 比較唔同項目：將唔同期限、現金流模式嘅投資擺喺同一基準比較
3. 做精明決定：知道邊啲投資真正抵做，邊啲只係睇落好

記住，冇單一指標係完美嘅，最好係同時考慮ROI同IRR，再加埋其他因素如風險、流動性等，先做出全面判斷。

希望呢篇文幫到你哋更清楚IRR同ROI嘅分別！如果有咩問題，歡迎留言討論！

IRR是什麼？

IRR，即內部報酬率，是一種金融指標，用來評估一項投資或項目所能獲得的收益率。與其他純利潤指標不同，IRR著重於衡量整個投資週期中的收益表現，是許多投資者和分析師的選擇。

如何計算IRR

計算IRR涉及找到使投資項目淨現值（NPV）為零的收益率。這考慮了所有預期現金流入和流出，並將其折現到當前價值。通常使用試錯法或計算工具進行估算。

IRR與其他指標的比較

與年化報酬率（CAGR）或資本回收期相比，IRR提供了一個更全面的投資效益圖像。舉例來說，對於一個五年投資，每年投入2萬元，最終得到20萬元的收益，IRR能有效地統計整個投資期間的增值，讓投資者知道實際收益表現。

IRR的優點與劣勢

IRR的優點包括能夠清晰地顯示投資計劃的具體報酬率，使得投資決策更加精確。對於有多種投資選擇時，IRR也可以幫助比較不同選項的收益潛力。然而，IRR也不完美，因未考慮通脹，未來多次現金流可能會有多個IRR。

實際應用案例

1. 小明在朋友的推薦下投資了一項五年的理財產品，通過計算IRR，他確定自己在不同的年限中能獲得每年15%的回報，這使他在同類產品中選擇了最優的方案。
2. 一家理財公司透過計算不同方案的IRR，向客戶展示不同投資產品的實際年化收益，使其在銷售過程中選擇適合的獲利計劃，創造更高的客戶滿意度。
3. 志明將兩個房地產項目的IRR進行比較，從而選定收益潛力更大的投資，最終大幅度提升自己的投資收益。

IRR 係咩意思？一文幫你拆解 IRR 嘅真正含義

喺投資理財嘅世界入面，你可能會成日聽到「IRR」呢個詞，特別係當你研究一啲投資項目、房地產投資，又或者係企業做財務分析嘅時候。咁到底 IRR 係咩意思呢？點解佢咁重要？今次就等我哋一齊嚟拆解 IRR 嘅真正含義，幫你搞清楚呢個概念，等你可以更加精明咁做投資決定！

1. IRR 嘅基本定義

IRR，全名係 Internal Rate of Return，中文叫做 內部收益率 或者 內部回報率。簡單嚟講，IRR 係一個用嚟衡量投資項目回報率嘅指標。佢會考慮到投資期間所有嘅現金流入同流出，再計算出一個能夠令淨現值（NPV）等於零嘅折現率。

舉個例，如果你投資一個項目，呢個項目會喺未來幾年帶嚟唔同嘅現金流入（例如租金收入、股息等），同時你亦都需要支付一啲成本（例如買入物業嘅首期、裝修費用等）。IRR 就可以幫你計出一個百分比，表示呢個項目嘅平均年化回報率。

2. IRR 點樣計出嚟？

IRR 嘅計算公式睇落有啲複雜，因為佢涉及複利同折現嘅概念。不過，我哋可以用一個簡單嘅例子嚟理解。

假設你投資咗一個項目，初期投資（現金流出）係 100 萬元，而未來三年嘅現金流入分別係 50 萬元、60 萬元 同 70 萬元。IRR 就係一個能夠令以下公式成立嘅折現率（r）：

[ -100 + \frac{50}{(1+r)^1} + \frac{60}{(1+r)^2} + \frac{70}{(1+r)^3} = 0 ]

呢個公式嘅意思係，將未來嘅現金流入折現返去投資初期，令佢哋嘅總和等於初期投資金額。而 IRR 就係令呢個等式成立嘅折現率。

雖然手動計 IRR 比較複雜，但依家有好多財務計算器同軟件（例如 Excel）可以幫你輕鬆計出 IRR，所以唔使太擔心計數嘅問題。

3. 點解 IRR 咁重要？

IRR 之所以咁重要，係因為佢可以幫你比較唔同投資項目嘅回報率，特別係當你面對多個投資選擇嘅時候。以下係 IRR 嘅幾個主要用途：

3.1 比較投資項目

如果你有兩個投資項目，一個 IRR 係 10%，另一個 IRR 係 15%，咁你就可以好明顯咁睇到，後者嘅回報率更高。當然，IRR 只係其中一個指標，你仲需要考慮其他因素，例如風險、投資期限等。

3.2 評估項目可行性

通常，企業會用 IRR 嚟評估一個項目係咪值得投資。如果 IRR 高過公司嘅目標回報率（例如資本成本），咁呢個項目就值得考慮；如果 IRR 低過目標回報率，咁就可能要放棄。

3.3 個人投資決策

對於個人投資者嚟講，IRR 可以幫你衡量一啲長期投資（例如買樓收租、投資基金等）嘅回報率，等你可以更加清晰咁計劃自己嘅財務目標。

4. IRR 嘅優點同缺點

雖然 IRR 係一個好有用嘅指標，但佢都有佢嘅優點同缺點。我哋嚟睇下：

4.1 優點

• 考慮時間價值：IRR 考慮到資金嘅時間價值，將未來嘅現金流入折現返去投資初期，令計算更加準確。
• 易於比較：IRR 係一個百分比，容易同其他投資項目比較。
• 廣泛應用：IRR 係企業同個人投資者都常用嘅指標，應用範圍廣泛。

4.2 缺點

• 多解問題：當現金流入同流出嘅模式比較複雜（例如有多次正負現金流交替出現），IRR 可能會有多個解，令結果難以解釋。
• 忽略規模：IRR 只睇回報率，忽略咗投資規模。例如，一個 IRR 高嘅項目可能只係小額投資，未必適合大額資金。
• 再投資假設：IRR 假設所有現金流入都可以用同樣嘅回報率再投資，但現實中未必做得到。

5. IRR 同 NPV 嘅分別

講到 IRR，就不得不提另一個重要嘅財務指標：NPV（Net Present Value，淨現值）。雖然 IRR 同 NPV 都係用嚟評估投資項目，但佢哋嘅計算方法同用途有啲唔同。

• IRR：計算出一個能夠令 NPV 等於零嘅折現率，結果係一個百分比。
• NPV：將未來嘅現金流入同流出折現返去投資初期，結果係一個金額。

IRR 主要用嚟比較唔同項目嘅回報率，而 NPV 就可以直接睇到一個項目嘅淨收益。通常，企業會同時用 IRR 同 NPV 嚟做決策。

6. 實際應用例子

等我哋用一個實際例子嚟理解 IRR 嘅應用。

假設你考慮投資一個物業項目，初期投資係 500 萬元，而未來五年嘅現金流入分別係 100 萬元、150 萬元、200 萬元、250 萬元 同 300 萬元。用 Excel 計出嘅 IRR 係 12%。

如果你公司嘅目標回報率係 10%，咁呢個項目就值得考慮，因為 IRR 高過目標回報率。相反，如果 IRR 低過 10%，咁你可能要諗下其他投資選擇。

7. 總結

IRR 係一個非常重要嘅財務指標，可以幫你衡量投資項目嘅回報率，特別係當你需要比較多個投資選擇嘅時候。不過，IRR 都有佢嘅限制，例如忽略投資規模同再投資假設等。所以，喺做投資決策嘅時候，最好結合其他指標（例如 NPV）一齊考慮，咁先至可以做出更加全面嘅判斷。

希望呢篇文章可以幫你更清楚咁理解 IRR 嘅意思同應用！如果你有任何問題，歡迎留言討論！

【廣東話】IRR點樣應用喺房地產投資？一文講清內部回報率嘅計算同實戰用法

1. IRR究竟係咩嚟？點解投資樓市要識？

做房地產投資嘅朋友成日都會聽到"IRR"呢個term，但係有幾多人真係明白佢嘅實際意義同點樣運用呢？等我同大家拆解下啦！

IRR (Internal Rate of Return)，中文叫內部回報率，簡單嚟講就係一個可以衡量投資項目盈利能力嘅指標。佢嘅特別之處在於考慮咗資金嘅時間價值，即係話同一筆錢，今日到手同幾年後到手，價值係唔同嘅。

點解投資物業特別要睇IRR？因為房地產投資同其他投資好唔同：

• 涉及大額資金
• 投資期長，可能幾年甚至十幾年
• 現金流唔穩定，有買樓支出、裝修費、租金收入、賣樓收益等
• 有槓桿效應（按揭貸款）

淨係睇"賺幾多錢"或者"回報率"係唔夠全面嘅，IRR就可以幫我哋綜合考慮晒所有因素，比單純睇利潤率更能反映真實嘅投資價值。

舉個簡單例子：

你買層樓300萬，5年後賣500萬，表面睇賺200萬，好似好和味。但係如果用IRR計，可能得10%左右，仲要考慮埋呢5年間嘅租金收入、管理費、稅項等等，先知道係咪真係抵投資。

2. IRR點樣計算？手把手教你計樓盤回報

明白IRR嘅概念之後，等我教大家點樣實際計算啦！不過要事先聲明，精確計IRR其實需要用到財務計算機或者Excel，但係我可以用簡單例子講解個原理。

IRR嘅核心公式： NPV = Σ [CFt / (1+IRR)^t] = 0 （即係所有現金流折現後嘅總和等於零）

睇到頭暈？唔緊要，等我用買樓收租例子解釋：

假設你投資一個物業： - 買樓連雜費總支出：$5,000,000 - 預計每月租金收入：$15,000 - 預計持有5年後賣出：$6,500,000 - 每年管理費、差餉等支出：$30,000

咁現金流就係咁： | 年份 | 現金流 (港幣) | |------|----------------| | 0 | -5,000,000 (買樓支出) | | 1 | 15,000 x 12 - 30,000 = 150,000 | | 2 | 150,000 | | 3 | 150,000 | | 4 | 150,000 | | 5 | 150,000 + 6,500,000 = 6,650,000 |

然後我哋要搵一個折現率(IRR)，令到呢啲現金流折現返去今日嘅總和等於零。

實際操作： 1. 打開Excel 2. 喺A欄輸入年份 (0,1,2,3,4,5) 3. 喺B欄輸入相應現金流 4. 用公式「=IRR(B1:B6)」 5. 就會得出IRR值 (假設係8.5%)

咁即係話呢個物業投資嘅年化回報率大約係8.5%，你可以同其他投資機會比較下呢個數字。

專業提示： - 記得考慮所有現金流，包括稅項、裝修費、空置期等 - 最好做多幾個情景分析 (樂觀、保守、悲觀) - 買樓收租同樓花投資嘅IRR計法有分別

3. 點樣用IRR揀優質樓盤？實戰應用技巧

識計IRR之後，最重要係識得點樣運用佢嚟幫我哋做投資決策！以下係幾個實用技巧：

(1) 設定最低要求回報率 (Hurdle Rate)

每個投資者嘅要求都唔同，你可以根據： - 按揭利率 (成本) - 通脹率 - 其他投資機會嘅回報 - 個人風險承受能力

例如你嘅按揭利率係4%，咁你可能會要求物業IRR至少要有8%-10%先考慮。

(2) 比較唔同投資選擇

當你有幾個物業選擇時，IRR可以幫你客觀比較： - 物業A：IRR 7.5%，位於成熟社區 - 物業B：IRR 9.2%，但位置較偏遠 - 物業C：IRR 6.8%，但風險較低

(3) 評估投資策略

IRR可以幫你分析唔同投資策略嘅效果： - 長線收租 vs 短炒 - 全現金買入 vs 高成數按揭 - 普通住宅 vs 商舖/工廈

舉例：用按揭槓桿通常會提高IRR，但同時增加風險。

(4) 敏感度分析 (Sensitivity Analysis)

樓市變幻莫測，IRR可以幫你測試唔同情景： - 如果租金跌10%，IRR會變幾多？ - 如果賣樓價比預期低15%？ - 如果利率上升2%？

咁樣你就可以知道個投資有幾大安全邊際。

行內人秘訣： - 發展商內部評估項目通常要求IRR > 15-20% - 收租物業一般IRR > 6-8%已算唔錯 - 短炒項目要求更高IRR (因為風險大)

4. 香港樓市常見投資策略嘅IRR分析

等我同大家分析下香港幾種常見物業投資策略嘅IRR特性：

(1) 長線收租

• 典型IRR範圍：5%-9%
• 特點：較穩定，現金流持續
• 關鍵因素：租金回報率、空置率、管理費
• 例子： 買入$800萬住宅，6成按揭，月租$20,000，預期5年後升值至$900萬，IRR約7.2%

(2) 樓花投資

• 典型IRR範圍：10%-25% (視乎市況)
• 特點：高槓桿，短周期，風險較高
• 關鍵因素：發售價與現樓價差、付款計劃、市況
• 例子： 買入$600萬樓花，15%首期，18個月後現樓價$750萬，IRR可達30%+

(3) 舊樓翻新

• 典型IRR範圍：15%-40%
• 特點：需專業知識，回報高但風險大
• 關鍵因素：收購成本、翻新費用、出售時機
• 例子： 以$300萬購入唐樓，$100萬翻新，半年後以$500萬出售，IRR可達50%+

(4) 車位投資

• 典型IRR範圍：8%-15%
• 特點：資金需求較細，管理簡單
• 關鍵因素：地點、供求關係、管理費
• 例子： 買入$150萬車位，月租$3,500，5年後$180萬賣出，IRR約10.5%

重要提醒： IRR只係一個參考指標，實際投資仲要考慮： - 物業質素 - 地段潛力 - 個人財務狀況 - 市場大環境 - 政策風險 (如辣招、租金管制等)

5. IRR嘅局限性同常見錯誤

雖然IRR係一個好好用嘅工具，但都有佢嘅限制，投資者要特別注意：

(1) 再投資假設問題

IRR假設所有現金流可以用相同回報率再投資，但現實未必做到。

(2) 多重IRR問題

如果現金流正負交替多次，可能會計出多個IRR，令人混淆。

(3) 忽略規模問題

IRR只反映回報率，無考慮投資規模： - 項目A：投資$100萬，IRR 20% - 項目B：投資$1000萬，IRR 15% 雖然A回報率高，但B總利潤可能更多。

(4) 過度依賴預測

IRR建基於未來現金流預測，如果預測唔準確，結果就冇意義。

常見錯誤用法： - 只睇IRR高低，忽略風險 - 冇做敏感度分析 - 漏計重要成本 (如維修費、稅項) - 低估空置率影響 - 冇考慮個人財務能力

6. 進階技巧：點樣提升物業投資IRR？

想令你嘅物業投資有更高回報？以下係幾招實用方法：

(1) 善用財務槓桿

適當使用按揭可以放大回報，例如： - 全款買入：IRR 6% - 7成按揭：IRR可能提升至9-10%

但要小心利息成本同加息風險！

(2) 縮短投資周期

IRR係年化回報率，同樣利潤下，時間越短IRR越高： - 2年賺30% → IRR ~14% - 5年賺30% → IRR ~5.4%

(3) 增加租金收入

提升物業價值嘅方法： - 分間出租 (如劏房) - 提供增值服務 (如包水電網) - 短租 (Airbnb)

(4) 降低成本

• 比較不同按揭計劃
• 自行管理代替地產代理
• 批量採購裝修材料

(5) 稅務規劃

• 善用免稅額 (如自住一段時間)
• 考慮公司持有物業
• 分散買賣時間

專家建議： - 唔好盲目追求高IRR，要平衡風險 - IRR > 融資成本 + 通脹 + 風險溢價 先算合理 - 定期檢討投資組合，適時調整

7. 總結：點樣將IRR融入你嘅投資決策？

經過以上分析，希望大家都明白IRR嘅重要性同應用方法。最後比個實用建議：

1. 建立自己嘅評估系統
2. 設定最低可接受IRR
3. 製作標準化現金流模板

4. 記錄實際結果與預測比較

5. 與其他指標一齊使用

6. 現金回報率 (Cash on Cash)
7. 淨現值 (NPV)

8. 回本期 (Payback Period)

9. 持續學習與調整

10. 跟蹤市場變化
11. 學習成功案例
12. 參加專業投資課程

記住，IRR只係工具，成功投資仲需要： - 實地考察 - 市場觸覺 - 風險管理 - 耐心同紀律

希望呢篇文章幫到各位投資者更精明咁評估物業投資機會！如果對IRR仲有疑問，歡迎留言討論。記住，樓市有風險，投資要謹慎！

IRR 係咩？一文教你識計 IRR 計算公式！

喺投資理財嘅世界入面，有好多專業術語同埋計算方法，其中 IRR（Internal Rate of Return，內部回報率）就係一個好重要嘅概念。無論你係投資新手定係老手，識得計 IRR 都可以幫你更好咁評估投資項目嘅回報率。咁究竟 IRR 係咩？點樣計出嚟？以下就為你詳細解釋！

1. IRR 係咩？點解咁重要？

IRR，即係「內部回報率」，係用嚟衡量一個投資項目嘅回報率嘅指標。簡單嚟講，IRR 係一個百分比，表示你嘅投資喺未來能夠帶來嘅平均年化回報率。如果 IRR 越高，代表呢個投資項目嘅回報越好；相反，如果 IRR 越低，咁呢個投資項目嘅吸引力就相對低啲。

1.1 IRR 嘅重要性

• 比較不同投資項目：IRR 可以幫你比較唔同投資項目嘅回報率，揀出最值得投資嘅項目。
• 評估投資風險：如果 IRR 高過你嘅預期回報率，咁呢個投資項目可能係一個好選擇；但如果 IRR 低過預期，就要小心考慮係咪值得投資。
• 幫助決策：IRR 可以幫助你決定係咪應該進行某個投資，特別係當你有多個選擇嘅時候。

2. IRR 計算公式係咩？

IRR 嘅計算其實係基於現金流嘅概念，即係你喺投資期間嘅收入同支出。IRR 係一個讓所有現金流嘅淨現值（Net Present Value, NPV）等於零嘅折現率。聽落去好似好複雜？唔使驚，以下就係 IRR 嘅計算公式：

[ NPV = \sum_{t=0}^{n} \frac{C_t}{(1 + IRR)^t} = 0 ]

當中： - ( C_t ) 係第 t 期嘅現金流（正數代表收入，負數代表支出）。 - ( t ) 係時間（例如年、月）。 - ( n ) 係總期數。 - ( IRR ) 就係我哋要計嘅內部回報率。

2.1 點解要 NPV = 0？

IRR 嘅定義就係讓 NPV 等於零嘅折現率。當 NPV = 0 嘅時候，代表你嘅投資回報剛好抵消咗你嘅成本，呢個時候嘅折現率就係 IRR。

2.2 實例講解

假設你有一個投資項目，需要先投入 $10,000，然後喺未來三年每年可以收到 $4,000 嘅回報。咁 IRR 點計呢？

1. 首先，列出每期嘅現金流：
2. 第 0 年：-$10,000（因為要投入資金）
3. 第 1 年：$4,000
4. 第 2 年：$4,000

5. 第 3 年：$4,000

6. 將這些現金流代入 IRR 公式： [ NPV = \frac{-10,000}{(1 + IRR)^0} + \frac{4,000}{(1 + IRR)^1} + \frac{4,000}{(1 + IRR)^2} + \frac{4,000}{(1 + IRR)^3} = 0 ]

7. 解方程，搵出 IRR 嘅數值。

呢個計算過程通常會用 Excel 或者財務計算器嚟完成，因為手動計會比較複雜。

3. 點樣用 Excel 計 IRR？

如果你唔想手動計 IRR，Excel 提供咗一個非常方便嘅函數，叫做 IRR。以下係點樣用 Excel 計 IRR 嘅步驟：

1. 輸入現金流：

2. 喺 Excel 嘅某一列入面，輸入每期嘅現金流。例如： A1: -10000 A2: 4000 A3: 4000 A4: 4000

3. 使用 IRR 函數：

4. 喺另一格輸入公式：=IRR(A1:A4)

5. Excel 會自動計算出 IRR 嘅數值。

6. 解讀結果：

7. 假設 Excel 計出嘅 IRR 係 12%，咁代表呢個投資項目嘅年化回報率係 12%。

4. IRR 有咩限制？

雖然 IRR 係一個好有用嘅指標，但佢都有啲限制，需要留意：

4.1 現金流嘅時間性

IRR 假設所有現金流都可以用同一個折現率計算，但實際上，唔同時間嘅現金流可能有唔同嘅風險，咁樣 IRR 就可能會高估或者低估投資項目嘅回報。

4.2 多個 IRR 嘅情況

如果現金流嘅正負變化次數多過一次，咁 IRR 可能會有多個解。呢個時候，IRR 嘅可靠性就會降低。

4.3 無法比較不同規模嘅項目

IRR 只係一個百分比，佢無法反映投資項目嘅規模。例如，一個 IRR 高嘅小型投資項目，可能實際回報金額比一個 IRR 低嘅大型投資項目少。

5. IRR 同 NPV 有咩分別？

NPV（Net Present Value，淨現值）同 IRR 都係用嚟評估投資項目嘅指標，但佢哋有啲唔同：

• NPV：係一個絕對值，表示投資項目嘅淨收益。如果 NPV 係正數，代表呢個項目值得投資；如果係負數，就代表唔值得。
• IRR：係一個百分比，表示投資項目嘅回報率。IRR 越高，代表回報越好。

通常嚟講，NPV 同 IRR 會一齊用，咁樣可以更全面咁評估一個投資項目。

6. 總結

IRR 係一個非常重要嘅投資評估工具，可以幫助你了解一個投資項目嘅回報率。雖然 IRR 嘅計算可能比較複雜，但用 Excel 可以輕鬆搞定。不過，IRR 都有佢嘅限制，所以喺做投資決策嘅時候，最好結合其他指標一齊考慮。

希望呢篇文章可以幫到你更了解 IRR 同埋點樣計 IRR。如果你仲有咩疑問，歡迎留言討論！

常見問題 FAQ

Q1：IRR 同 ROI 有咩分別？ A1：IRR 係一個年化回報率，考慮咗時間價值；ROI（Return on Investment）係一個簡單嘅回報率，冇考慮時間價值。

Q2：IRR 點解會有多個解？ A2：如果現金流嘅正負變化次數多過一次，IRR 可能會有多個解。呢個時候，需要用其他方法嚟評估投資項目。

Q3：IRR 一定要高過咩數值先值得投資？ A3：通常 IRR 要高過你嘅預期回報率或者資金成本，咁樣投資項目先值得考慮。

Q4：IRR 可以應用喺邊啲投資項目？ A4：IRR 可以用喺各種投資項目，例如房地產、股票、基金、創業項目等等。

希望以上內容可以幫到你更了解 IRR！如果有咩問題，隨時問我哋！

什麼係IRR？

IRR，全名係 Internal Rate of Return，即內部回報率。佢係一個用嚟評估投資計劃或者專案投資可行性的指標。基本上，IRR 係指投資項目可以產生嘅年均回報率，亦即係令到項目嘅現金流入現值與現金流出現值相等嘅折現率。當IRR大過資金成本或者公司要求嘅回報率時，代表項目係具備吸引力。

IRR 點計算？

計算 IRR 其實唔係咁簡單，因為佢涉及到現金流嘅折現值計算。IRR 係一個使得淨現值 (Net Present Value, NPV) 等於零嘅折現率。公式上可能睇落有啲複雜，不過可以用電腦軟件或者財務計算機去計算。

計算公式係：

[ NPV = \sum_{t=0}^{n} \frac{C_t}{(1+IRR)^t} = 0 ]

當中，( C_t ) 係第 t 年嘅現金流，n 係投資年限。

IRR 嘅應用

IRR 最常用喺資本預算 (Capital Budgeting)，亦即係公司用嚟評估或者選擇唔同投資項目或者資本支出計劃。以下係 IRR 嘅幾個應用場景：

1. 項目選擇

當公司喺揀唔同項目嘅時候，IRR 可以用嚟比較各個項目嘅吸引力。如果幾個項目嘅 IRR 都高過公司嘅資本成本，公司通常會揀嗰個 IRR 最高嘅項目。

2. 資本成本比較

IRR 可以同公司嘅資本成本做比較，睇下個項目係咪值得投資。如果 IRR 高過資本成本，代表項目可以帶嚟額外價值，公司可以考慮投資。

3. 風險評估

IRR 亦可以用作風險評估工具。當 IRR 大過預期回報率好多時，代表個項目潛在風險可能較高，公司需要做進一步分析。

啲公司如何應用 IRR 作決策？

公司應用 IRR 作決策通常涉及幾個步驟：

1. 估算現金流

公司需要對每個項目嘅現金流做詳細估算，包括初始投資、預期收入同埋未來支出。呢啲數據將會用嚟計算 IRR。

2. 計算 IRR

使用專業財務軟件或者 Excel 等工具，根據估算嘅現金流計算出每個項目嘅 IRR。呢個步驟可能需要不斷試算，直到搵到一個令 NPV 等於零嘅折現率。

3. 比較 IRR 同資本成本

將計算出嚟嘅 IRR 同公司嘅資本成本作比較，確保 IRR 高過資本成本。如果 IRR 小過資本成本，代表項目無法帶嚟足夠回報，公司可能需要考慮放棄。

4. 制定決策

根據 IRR 分析結果，公司會決定去投資哪些項目。通常公司會優先選擇啲 IRR 高過公司平均資本成本嘅項目，更高 IRR 嘅項目會有較高優先級。

IRR 的優缺點

雖然 IRR 係一個好常用嘅指標，不過佢都有唔少優點同缺點。

優點

• 易於理解：IRR 用百分比表示，容易理解。
• 比較效果好：可以輕鬆比較唔同項目嘅投資回報。
• 考慮時間價值：IRR 會考慮錢嘅時間價值。

缺點

• 需假設再投資：IRR 假設利潤可以再以相同 IRR 再投資，實際唔一定成立。
• 多重 IRR 問題：某啲項目可能出現多重 IRR，令決策變得複雜。
• 唔適用於唔同規模項目比較：IRR 唔適合直接比較規模差距大嘅投資方案。

結論

IRR 係一個功能強大嘅財務指標，喺投資決策過程中扮演住重要角色。透過分析每個項目嘅 IRR，公司可以更全面咁了解投資回報潛力，同時輕鬆比較唔同項目嘅可行性。不過公司亦需要留意 IRR 嘅假設同局限性，配合其他財務指標 （例如：NPV, ROE) 一齊使用，才能做出最優決策。IRR 唔係單一解答所有投資問題嘅魔術指標，但佢確實係一個值得公司重視嘅重要工具。